【解説】空き家整理における「仲介」と「直接買取」の仕組みと比較
空き家問題研究所では、実家や所有不動産の整理に直面しているみなさんが、後悔のない選択をするための判断材料を提供しています。
空き家を売却・整理する際、その出口戦略は大きく分けて「仲介」と「直接買取」の2つに集約されます 。
空き家の放置期間が長くなるほど、建物の劣化や固定資産税の負担、維持管理の労力は増大します。
結果として「手元に残る金額」が減少していく傾向にあります。
ここでは、これら2つの手法について、コスト・期間・実務負担・リスクの観点から詳しく解説してみます。
「仲介」の仕組みについて
「仲介」とは、不動産会社が売主様と一般の買主様の間に入り、広告活動を通じて売買契約を成立させる形式です。
仲介の実務的特徴
市場相場に基づいた売却価格
広く一般に公開するため、その時の需要に応じた市場価格での売却を目指せます。価格の最大化を最優先したい場合に適しています。
売却期間の不透明性
いつ、どのような条件の買主様が現れるかは市場環境に左右されます。成約までに1年程度を要するケースも珍しくなく、スケジュールが立てにくい側面があります 。
現況渡しの実情
「古い建物を壊さない」「残置物の処分をしない」という現況渡しも可能ですが、一般の個人買主の多くは、すぐに入居でいる状態や更地を好みます。
そのため、現況渡しを条件にすると、相場より大幅に価格を下げる、もしくは売却までに非常に長い期間を要するのが実情です。
契約不適合責任のリスク
売却後に雨漏り、シロアリ、配管の故障などが発覚した場合、売主様が修理費用を負担する責任を負います。
古い空き家の場合、この「後から発生するコスト」が大きな不安要素となります。
仲介手数料の構造
成約時には、以下の算出方法に基づく仲介手数料が発生します。
| 売買価格の区分 | 仲介手数料の計算式（別途消費税） |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 売買価格の 5% |
| 200万円超〜400万円以下の金額 | 売買価格の 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超の金額 | 売買価格の 3% ＋ 6万円 |
「直接買取」の仕組みについて
「直接買取」とは、不動産会社（当研究所運営会社の株式会社サント等）が自ら買主となり、所有者様から直接買い取る形式です。
直接買取の実務的メリット
仲介手数料の完全不要
運営会社との直接取引のため、価格帯にかかわらず法律で定められた上記の仲介手数料（数万〜数十万円単位）が一切かかりません。
圧倒的なスピード回答
一般の買主を探すプロセスを省略し、買主が直接判断するため、お問い合わせから最短当日〜3日以内に査定結果を提示することが可能です 。
「現状のまま」での引き渡しが確定
サントでは、解体・残置物整理・再販までを一体で対応できる体制を整えています。そのため、買主の顔色を伺うことなく、最初から「残置物も建物もそのまま」という条件で契約が成立します。売却後の修理義務（契約不適合責任）も免除されるのが一般的です。
売却手法による「実質手残り額」の比較
仲介（1,200万円）
完了まで約1年
直接買取（1,000万円）最短当日〜3日
* 仲介売却は成約まで約1年を要する場合があります。
* 株式会社サントの直接買取は、現状のまま（残置物・解体不要）で最短即日〜3日で査定可能です。
* 比較は参考値です。実際の数値とは若干変わる場合があります。
「仲介」と「直接買取」の比較
資料に基づき、市場価格（仲介想定）が1,200万円の空き家を例に、最終的に「手元に残る現金」と「実務的負担」を比較します。
| 比較項目 | 仲介（一般売却） | 直接買取（株式会社サント） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,200万円（市場価格） | 1,000万円（確定価格） |
| 仲介手数料 | ▲46.2万円 | 0円（不要） |
| 残置物の処分費用 | ▲30万円（売主負担） | 0円（サントが引き受け） |
| 建物解体費用 | ▲150万円（売主負担） | 0円（サントが引き受け） |
| 実質的な手残り額 | 973.8万円 | 1,000万円 |
| 完了までの期間 | 約1年（不透明） | 最短当日〜3日（確実） |
| 契約不適合責任 | 負う（売却後も不安が残る） | 免責（一切の責任なし） |
【結論】
表面上の売却価格は仲介の方が高く見えますが、手数料、解体費、残置物の処分費用を差し引くと、最終的に手元に残る金額が逆転することもあります。また、1年間の維持管理費（税金・保険等）も考慮すると、買取の経済的合理性はさらに高まります。
選択の基準となるものってなに？
当研究所では、以下の基準で判断することをお勧めしています。
仲介が適しているケース
●売却完了までに1年程度かかっても問題がない
●できるだけ高い価格で売却したい
●建物状態が良好で室内が空の状態
●需要の高いエリアに立地している
直接買取が適しているケース
●固定資産税や維持管理の負担を早期に解消したい
●遠方に住んでおり管理が困難
●残置物が多く処分が難しい
●解体費用を事前に用意するのが難しい
●近隣に知られず整理したい
●売却時期と手取り額を事前に確定させたい
株式会社サントの取り組みについて
当研究所の運営会社である株式会社サントでは、解体・残置物整理・再販までを一体で対応できる体制を整えており、実務的な観点から迅速な価格提示を行っています。
空き家問題は、放置期間が長くなるほど選択肢が限られる傾向にあります。「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる前に、具体的な数字を把握することが重要です。
まずは、
「仲介した場合の想定価格」
「直接買取した場合の確定金額」
を比較したうえでご判断いただくことが可能です。
まとめ
「仲介」と「直接買取」はそれぞれ特徴が異なり、どちらが適しているかは所有者様の状況によって異なります。
重要なのは、現在の資産価値と実務負担を「数値」で把握することです。
株式会社サントでは、最短即日（最大3日以内）で査定結果を提示し 、判断材料をご提供いたします。
空き家整理の第一歩として、お気軽にご相談ください。
