実測売買は、土地の実際の面積（実測面積）に基づいて売買代金を決定する方式です。登記簿の面積と実測面積が異なる場合の精算が可能で、公平な取引になります。空き家の売却では、確定測量と組み合わせることで実測売買が可能。狭小地・変形地で特に重要です。ここでは特徴、公簿売買との違い、実務を説明します。
実測売買の特徴
- 実測面積で代金決定
- 登記簿面積との差の精算
- 境界確定測量の実施
- 公平性の確保
実測売買の公簿売買との違い
| 項目 | 実測売買 | 公簿売買 |
|---|---|---|
| 面積 | 実測面積 | 登記簿面積 |
| 精算 | あり | なし |
| 測量 | 必要 | 不要 |
| 費用 | 売主負担 | なし |
実測売買の実測が必要な場面
- 登記簿面積と実態の乖離
- 狭小地・変形地
- 近隣との境界紛争
- 買主の要求
- 高価な土地
実測売買の流れ
- 境界確定測量の実施
- 実測面積の確定
- 登記簿との差の確認
- 売買代金の算出
- 売買契約
- 差額の精算
実測売買の費用の負担
- 測量費用：売主負担が原則
- 境界確定測量：30〜80万円
- 買主が一部負担する場合も
精算方法
1｜坪単価精算
- 登記簿面積との差×坪単価で精算
- プラス・マイナスの両方あり
2｜総額固定
- 実測面積を確認するが総額は固定
- 精算はしない
実測売買の空き家売却での判断
実測売買推奨
- 広い土地
- 都市部の高価な土地
- 登記簿と実態の乖離あり
公簿売買推奨
- 安価な土地
- 測量費用が売却額を上回る
- 買取業者への売却
実測売買の買取業者との売買
買取業者は公簿売買を基本とすることが多く、売主の測量費用負担がゼロになります。時間・費用のバランスで選択が実務的です。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 実測売買と公簿売買、どちらがいい？
土地の状況次第。高価な土地は実測売買、安価な土地は公簿売買が実務的です。
Q2. 測量費用の負担は？
売主負担が原則。契約で分担も可能です。
Q3. 面積差が大きい場合は？
売買代金の再交渉、契約解除等の対応があります。
