建蔽率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。用途地域ごとに 30〜80% と定められ、防火・衛生・日照確保が目的。空き家跡地に新築する際の重要な規制で、既存不適格建築物の建て替え時にも制限になります。角地緩和や防火地域内の耐火建築物では緩和されます。ここでは制度、緩和、実務を説明します。
建ぺい率の用途地域別の建蔽率
| 用途地域 | 建蔽率 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30〜60% |
| 第一種住居地域 | 50〜80% |
| 近隣商業地域 | 60〜80% |
| 商業地域 | 80% |
| 工業地域 | 50〜60% |
計算例
- 敷地：100㎡
- 建蔽率：60%
- 建築面積上限：60㎡
建ぺい率の建蔽率の緩和
- 角地：+10%
- 防火地域内の耐火建築物：+10%
- 両方適用可能：+20%
建ぺい率の建蔽率オーバーの問題
- 建築確認申請が下りない
- 既存不適格建築物
- 建て替え時に縮小必要
- 売却価格への影響
建ぺい率の空き家跡地の建て替え
- 現行の建蔽率が適用
- 既存建物より小さくなる可能性
- 事前の建築士確認が実務的
建ぺい率の容積率との違い
| 項目 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 対象 | 建築面積 | 延床面積 |
| 目的 | 敷地の緑地確保 | ボリューム制限 |
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 建蔽率オーバーの物件は売れない？
売れますが、金融機関の融資が困難で買主が限定されます。
Q2. 建蔽率は変更できる？
個別変更は不可。用途地域の見直しでは変更可能ですが稀です。
Q3. 敷地面積の測り方は？
登記簿の地積が公式ですが、実測との違いに注意です。
