建築基準法は、建築物の安全・衛生・防火などの最低基準を定めた法律で、1950年に制定されました。用途地域による建物用途の制限、建ぺい率・容積率、耐震基準、接道義務など、不動産取引に関わる多くの制限が定められています。2025年4月の改正で4号特例の見直し、省エネ基準の義務化などが施行されました。ここでは主な制限、耐震基準、2025年改正のポイントを説明します。
建築基準法の主な制限
| 制限 | 内容 |
|---|---|
| 用途地域 | 13種類の地域で建物用途を制限 |
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の上限 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延床面積の上限 |
| 接道義務 | 幅員4m以上の道路に2m以上接すること |
| 斜線制限 | 道路・隣地への日照・通風の確保 |
| 耐震基準 | 1981年6月1日以降は新耐震基準 |
接道義務（再建築の可否）
耐震基準の3つの区分
2025年4月改正のポイント
- 4号特例の見直し：木造住宅の確認申請時の構造審査が厳格化
- 省エネ基準の義務化：新築住宅すべてに省エネ基準を義務付け
- 既存不適格の範囲拡大
既存不適格建築物
建築時は適法だったが、その後の法改正で現行基準を満たさなくなった建築物です。そのまま所有・使用は合法 ですが、大規模改修・増築時に現行基準への適合が求められます。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 既存不適格建築物は違法ですか？
いいえ、そのまま存続する分には合法です。大規模改修・増築の際に現行基準への適合が求められます。
Q2. 再建築不可の土地は活用できますか？
建て替えができないため、現在の建物を維持・改修して使用します。売却時は評価が下がる傾向があります。
Q3. 4号特例見直しの影響は？
木造2階建て以下でも、構造審査が厳格化されました。リフォーム費用が上昇傾向にあります。
Q4. 用途地域の変更は可能ですか？
市町村の都市計画変更が必要で、個人での変更は困難です。
Q5. 建築確認済証は何ですか？
建築確認を受けた際に発行される証明書で、建築の適法性を示す書類です。売却時に買主から求められることがあります。
