解説
セットバックは、建築基準法上の道路幅員4メートルを確保するため、建替えや新築の際に敷地の一部を道路として後退させる扱いを指します。建築基準法第42条第2項に基づき、幅員4メートル未満で特定行政庁が指定した道路（いわゆる2項道路）に接する敷地では、道路中心線から2メートルの位置まで建物・塀などの工作物を建てられず、後退部分は道路の一部とみなされます。古い住宅地では2項道路が多く、建替えにあたってセットバックが求められる例が一般的です。道路の反対側が川や崖などの場合は、川岸や崖の側から4メートルの位置までセットバックが必要となります。後退部分は建ぺい率・容積率の敷地面積算定からも除外されるため、実質的に建築可能なボリュームが減ることになります。
関連法令・制度
根拠は建築基準法第42条第2項です。後退部分は建ぺい率・容積率の敷地面積算定からも除外されます。自治体によっては後退用地の寄附や買取り、舗装整備の補助制度を設けています。固定資産税の取扱いも自治体ごとに異なります。
空き家所有者にとっての意味
セットバックが必要な空き家を建替えると、敷地面積が実質的に減ることになり、建てられる建物の規模も小さくなります。売却を検討する場合も、購入希望者は再建築時のセットバック前提で価格を考えます。物件の道路種別、必要なセットバック量、後退用地の取扱い（個人所有のままか、寄附か、買取か）を自治体に確認し、活用・売却の検討材料とすることが現実的です。自治体補助の有無も合わせて調べておきたい点です。古い狭い道路に接する空き家では、近隣も同様の状況にあることが多く、地域全体の道路改善の動きと連動して進めるとよい場合もあります。
よくある誤解・注意点
セットバック部分は所有権が自動的に道路管理者に移るわけではなく、自治体に寄附または買い取られない限り、所有者のままです。ただし建築や塀の設置はできません。固定資産税の取扱いも自治体によって異なるため、確認が大切です。
