容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。用途地域ごとに 50〜1,300% と定められ、地域の建物ボリューム制限が目的。空き家跡地の建て替えでは、建蔽率と合わせた最重要規制となります。前面道路幅員による制限もあり、事前の建築士確認が実務的です。ここでは制度、制限、実務を説明します。
用途地域別の容積率
| 用途地域 | 容積率 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 50〜200% |
| 第一種住居地域 | 100〜500% |
| 近隣商業地域 | 100〜500% |
| 商業地域 | 200〜1,300% |
| 工業地域 | 100〜400% |
計算例
- 敷地：100㎡
- 容積率：200%
- 延床面積上限：200㎡
前面道路幅員による制限
- 幅員12m未満の道路：容積率×係数（住居系0.4、商業系0.6）で計算
- 指定容積率と比較して小さい方を採用
容積率不算入部分
- 地下室：床面積の1/3まで
- ロフト：一定条件下
- 車庫：床面積の1/5まで
- 備蓄倉庫：一定条件
空き家跡地の建て替え
- 現行の容積率が適用
- 既存建物より延床が小さくなる可能性
- 建蔽率とセットでチェック
建蔽率との違い
- 建蔽率：1階の面積制限
- 容積率：全階の合計面積制限
- 両方の制限を同時に満たす必要
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 容積率オーバーの物件はどうなる？
既存不適格建築物として現在は使用可、建て替えでは縮小必要です。
Q2. 3階建てを建てたい場合は？
容積率150%以上が目安。用途地域と道路幅員を確認します。
Q3. 容積率の緩和はある？
総合設計制度・特定街区等で緩和される場合がありますが、個人住宅では稀です。
