既存不適格建築物は、建築時は法令に適合していたが、その後の法改正で現行基準に不適合となった建物です。継続使用は認められますが、建て替え時は現行基準への適合が必要。空き家の多くが該当し、建て替え・大規模改修時に規模縮小や再建築不可 となる場合があります。ここでは制度、影響、対策を説明します。
既存不適格の典型例
既存不適格建築物の違法建築物との違い
| 項目 | 既存不適格 | 違法建築 |
|---|---|---|
| 建築時 | 合法 | 違法 |
| 現在 | 不適格 | 違法 |
| 使用継続 | 可 | 是正命令 |
既存不適格建築物の売買・建て替え時の影響
- 金融機関の融資が困難
- 建て替え時に現行基準適用
- 売却価格の下落
- 買主が限定
既存不適格建築物の接道義務を満たさない場合
- 再建築不可物件
- 売却価格が大幅下落（相場の30〜50%）
- 買取業者への売却が実務的
既存不適格建築物の2025年建築基準法改正の影響
- 4号特例見直し
- 大規模リフォームで確認申請必要
- 既存不適格の建物では対応困難な場合も
既存不適格建築物の売却時の対応
- 現況の確認
- 買主への説明
- 買取業者への売却検討
- 解体・更地売却の検討
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 既存不適格の物件は売れない？
売れますが、買主・売却先が限定されます。買取業者への売却が実務的です。
Q2. 建て替えはできる？
現行基準を満たせば可。多くの場合、規模縮小が必要となります。
Q3. 建て替え不可の場合は？
大規模リフォーム、解体・更地売却、放置は特定空家リスク等の判断が必要です。
