「相続した古い実家、2025年4月の建築基準法改正で何か変わったの？」
「リフォームや売却の予定があるが、法改正の影響を知っておきたい」
「『既存不適格』って言葉、うちの実家は該当するのか気になっている」
相続後の実家をお持ちのご家族から、こうしたご相談を伺うことがあります。2025年4月に建築基準法・建築物省エネ法の大きな改正が施行され、既存の空き家にも間接的な影響が及んでいます。
この記事では、改正の3つの影響を、実家をお持ちのご家族向けに整理してご紹介します。
まず結論として｜空き家に響く3つの影響
- 影響①：4号特例の見直しで、確認申請が必要なリフォームが増える
- 影響②：省エネ基準の適合義務化と「既存不適格」
- 影響③：「空家等活用促進区域」で接道規制の緩和という追い風
順にご紹介します。
影響①｜4号特例の見直しで、確認申請が必要なリフォームが増える
4号特例の見直しで何が変わったか
従来、木造2階建て以下の一般住宅は「4号建築物」として、建築確認申請時の 構造関係の審査が省略 できる特例が適用されていました。2025年4月の改正で、この特例の対象範囲が狭められました。
| 新区分 | 該当する木造住宅の範囲 | 確認申請時の審査 |
|---|---|---|
| 新2号建築物 | 木造2階建て、または延べ面積200㎡超の平屋 | 構造関係規定を含めて審査 |
| 新3号建築物 | 木造平屋・延べ面積200㎡以下 | 都市計画区域内のみ申請対象（一部簡略化） |
既存空き家の持ち主にも関係する具体例
新築のお話だけではありません。一定規模以上の増築や、構造に関わる大規模リフォームを行う場合は、改正後の基準で確認申請が必要になります。一般的な木造2階建ての実家で、たとえば次のような工事を計画される場合は、注意が必要です。
確認申請が必要になると、構造図面の作成・構造計算・現行基準への適合確認が求められる場合があり、当初の見積もりよりリフォーム費用や工期が膨らみやすい のが、実務上の最大のハードルになります。
影響②｜省エネ基準の適合義務化と「既存不適格」
2025年4月から、原則すべての新築に省エネ基準が義務化
改正建築物省エネ法により、2025年4月1日以降に着工する 原則すべての新築住宅・非住宅 で、省エネ基準への適合が建築確認の対象になりました。断熱性能や一次エネルギー消費量の基準を満たさないと、新築自体ができなくなる仕組みです。
既存空き家は「既存不適格」になりやすい
持ち主のご家族が気にされやすいのが、「うちの古い家は、そのままだと違法になるのだろうか？」という点です。結論から言うと、そのまま住み続ける・所有を続ける分には、違法にはなりません。
ただし、現行基準を満たさない建物は法律上 「既存不適格建築物」 という扱いになり、次のような場面で扱いが難しくなります。
- 大規模リフォーム・増改築の際に、現行基準に近づける工事（構造補強・断熱改修など）が求められる
- 売却時に、購入者への説明義務が発生する
- 金融機関の融資審査で減点要素となる
2026年4月以降は、経過措置の対象建物も既存不適格化
2026年4月以降、経過措置で対象外だった建物も順次「既存不適格」への該当が広がります。空き家をお持ちのご家族は、リフォーム・売却の判断を 2026年3月まで に固められるとスムーズです。
影響③｜「空家等活用促進区域」で接道規制の緩和という追い風
空家等対策特別措置法と建築基準法の連動
2023年12月改正の空家等対策特別措置法で新設された 「空家等活用促進区域」 の指定を受けたエリアでは、建築基準法の接道規制が緩和されます。従来「再建築不可」とされていた土地でも、条件付きで再建築できるようになる場合があります。
「再建築不可」と諦められていた空き家にも光が
接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する必要）を満たさないため「再建築不可」とされていた土地は、事実上「土地値のみ・かなり低い価格」でしか売れませんでした。空家等活用促進区域の指定エリアでは、この評価が見直される可能性があります。
ただし、区域指定は各自治体の判断で行われ、2026年時点ではまだ全国的な広がりは限定的です。ご自身の実家がある地域が指定されているかは、市役所の空き家窓口でご確認いただくのが確実です。
サント（東大阪・八尾・大阪市）が対応できる進め方
株式会社サントは、東大阪市・八尾市を中心に大阪府内全域で空き家の買取・再販を行ってきました。法改正の影響を踏まえた、既存不適格・再建築不可の実家のご相談を承っております。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 何もせず空き家を持ち続けたら、違法になりますか？
いいえ、なりません。既存不適格建築物は、そのまま存続する分には合法 です。違法状態が生じるのは、既存不適格状態でリフォーム・増改築を行う場合の対応が不十分なときです。「持ち続けているだけ」で罰せられることはありません。
Q2. 改正後、リフォーム費用は上がりましたか？
はい、上昇傾向にあります。理由は次の3つです：
① 構造計算・確認申請が必要な工事が増えた（設計費が上昇）
② 省エネ基準の適合工事（断熱改修）の追加
③ 建材・人件費の高騰（法改正とは別要因）
相続後の実家をリフォームして売る・住む場合、従来より2〜3割ほど費用が上乗せ される場面もあります。現況買取との手取り比較を、改めて確認されるのがおすすめです。
Q3. 売却をご検討の場合は、何から始めればいいですか？
次の3つから始められるのが安心です：
① 相続登記の状態確認（法務局で登記事項証明書600円）
② 買取と仲介の両方の査定 を取る
③ 既存不適格・再建築不可の確認（現地の接道・建築時期を確認）
この3つが揃えば、法改正の影響を踏まえた判断ができます。査定業者に「法改正の影響も含めた説明を」と伝えると、より詳細な判断材料が得られます。
Q4. 「再建築不可」の土地は、改正で活用しやすくなりましたか？
限定的です。空家等活用促進区域の指定を受けたエリアでは接道規制が緩和されますが、区域指定は各自治体の判断で、2026年時点で全国的な広がりは限定的です。ご自身の実家が指定エリアに含まれるかは、市役所の空き家窓口でご確認いただくのが確実です。指定エリア外でも、隣地との交渉（合筆・購入）などで解消できる場合もあります。
Q5. 民泊への用途変更を考えていますが、影響はありますか？
あります。住宅から民泊への用途変更は「確認申請」の対象となり、現行基準への適合が求められます。改正後は特に、構造・省エネ・避難経路の基準が厳しくなり、多くの既存住宅で追加工事が必要となります。想定より初期投資が膨らむ可能性があるため、専門家（建築士）との事前相談が安心です。
まとめ｜法改正の3つの影響を知っておく
2025年4月改正の空き家への影響を振り返ります。
- 4号特例見直し：確認申請が必要なリフォームが増加
- 省エネ基準義務化：既存不適格の該当拡大、経過措置は2026年3月まで
- 空家等活用促進区域：一部エリアで接道規制緩和という追い風
- リフォーム費用の上昇：従来より2〜3割ほど上乗せの場合も
「そのまま所有を続ける」なら違法ではありませんが、リフォーム・売却の判断は法改正の影響を踏まえて再検討されるのが安心です。特に空き家3,000万円特別控除の期限（2027年12月末）と組み合わせて、逆算で進めるのがおすすめです。
東大阪・八尾・大阪市で空き家の活用・出口をお考えの方へ
株式会社サントは、東大阪市・八尾市を中心に大阪府内全域で空き家の買取・再販を行ってきました。法改正の影響を含めた既存不適格・再建築不可の実家のご相談、リフォーム済み売却との比較、現況買取まで、ご家族の窓口として一貫してお手伝いいたします。査定・ご相談は無料、判断材料としてご利用いただけます。
