底地は、借地権が設定されている土地の所有権のことです。地主が持つ「借地権付きの土地」で、借地人が建物を所有し、地主は地代を受け取ります。売却評価は更地価格の10〜30%程度と低めですが、相続税評価も更地の30〜40%程度に減額される特徴があります。ここでは底地の性質、売却、相続対策を説明します。
底地の売却評価の目安
| 状態 | 売却価格の目安 |
|---|---|
| 借地権と底地が別所有 | 更地の 10〜30% |
| 借地権と底地を同時売却 | 更地の 100%近く |
| 借地人による底地買取 | 更地の 50〜70% |
底地の買主
- 借地人：完全所有権化を目指す買主
- 不動産投資家：継続的な地代収入目的
- 底地買取業者：一定価格での買取
相続税評価の減額
底地の相続税評価は、更地価格から借地権割合を差し引いた金額となります。借地権割合は路線価図に記載されており、通常60〜70%です。
底地評価 = 更地評価 × (1 - 借地権割合)
例：更地評価1,000万円、借地権割合70%なら、底地評価は300万円となります。
底地の悩みと対策
- 地代が低く、収益性が低い
- 借地人との関係でトラブルの可能性
- 売却が難しく、長期保有になりがち
- 相続税評価は低いが、換金化が難しい
底地・借地権の同時売却
底地権者と借地権者が合意して 同時に第三者に売却 すれば、通常の土地として扱われ、更地価格に近い評価で売却できます。実務では最も有利な進め方となります。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 借地人に底地を売れますか？
はい、借地人による底地買取が最も一般的です。借地人にとっては完全所有権化のメリットがあります。
Q2. 底地の地代はどう決まりますか？
契約時の合意によります。合意できない場合は、固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度が目安です。
Q3. 借地人が地代を払わない場合は？
催告・契約解除が可能ですが、実務では調停・訴訟が必要となります。
Q4. 底地を相続放棄できますか？
相続放棄は可能ですが、他のプラス財産も引き継げなくなります。慎重な判断が必要です。
Q5. 底地買取業者への売却は？
更地評価の10〜30%程度が目安です。早期売却したい場合の進め方です。
