再建築不可は、現在の建築基準法上、既存建物の建替えができない土地・物件を指します。主な原因は 接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する義務）を満たさないことです。売却評価は通常物件の50〜70%程度に下がる傾向があります。活用はリフォームでの対応が中心となります。2023年空家法改正で「空家等活用促進区域」の指定エリアでは接道規制が緩和されました。ここでは原因、対策、売却の実務を説明します。
再建築不可の主な原因
接道義務違反
- 幅員4m未満の道路にしか接していない
- 敷地が道路に接する部分が2m未満
- 建築基準法の道路に該当しない通路
その他の原因
再建築不可でもできること
できないこと
- 建替え（新築）
- 大規模な増築
- 建物滅失後の再建築
売却時の影響
再建築不可を解消する方法
2023年改正の空家等活用促進区域
市町村が指定する区域では、接道規制の緩和が可能となりました。再建築不可の土地でも再建築が可能となる場面があります。ただし、区域指定は自治体の判断で、全国的な広がりは限定的です。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 再建築不可の土地は売れますか？
売却は可能ですが、価格は下がる傾向があります。買取再販業者や不動産投資家が主な買主となります。
Q2. 建物を取り壊すとどうなりますか？
建物滅失後は新築できず、土地としての価値のみに。売却価格は大きく下がります。
Q3. リフォームはできますか？
可能です。既存建物の大規模改修・水回りリフォーム等は制限なく行えます。
Q4. 空家等活用促進区域の指定はどう確認しますか？
市町村の空き家対策窓口・都市計画課に問い合わせます。
Q5. 隣地購入で解消できますか？
隣地との合筆で接道義務を満たせれば解消できます。ただし隣地所有者との交渉が必要です。
