接道義務は、建築基準法により、建物を建てる敷地は 幅員4m以上の道路に2m以上接する 必要がある規制です。この義務を満たさない敷地は再建築不可となり、既存の建物の建て替えができません。空き家の売却価格を大きく下げる要因で、旗竿地や袋地でよく問題化します。ここでは要件、影響、対策を説明します。
接道義務の要件
- 幅員4m以上の道路（建築基準法上の道路）
- 2m以上の間口
- 都市計画区域内・準都市計画区域内
建築基準法上の道路
- 1項1号：国道・都道府県道・市町村道
- 1項2号：都市計画道路
- 1項3号：既存道路
- 1項4号：都市計画・区画整理事業予定道路
- 1項5号：位置指定道路
- 2項道路：みなし道路（4m未満）
2項道路とセットバック
- 幅員4m未満の道路
- 道路中心線から2m後退
- 後退部分は建築不可
- 建蔽率・容積率の敷地面積に含まない
接道義務を満たさない場合
- 再建築不可
- 大規模リフォームも制限
- 売却価格が大幅下落
- 金融機関の融資が困難
接道義務違反の典型例
- 旗竿地で通路2m未満
- 袋地（囲繞地）
- 私道の使用権がない
- 建築基準法上の道路でない
対策
- 隣地の一部購入で2m確保
- 私道の使用承諾
- 但し書き道路の認定申請
- 買取業者への売却
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 接道義務違反の物件はどう売る？
買取業者への売却が実務的です。価格は相場の30〜50%が目安です。
Q2. 隣地購入で解決できる？
2m以上の間口が確保できれば解決します。隣地所有者との交渉が必要です。
Q3. 建築確認申請できない場合は？
但し書き道路の認定、または現状使用しか進め方がありません。
