市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制する」と定められた区域です。原則として新規の建築が制限 され、空き家の建て替えも困難な場合が多くあります。売却価格が市街化区域より大幅に低くなる特徴があり、農地・山林・雑種地が主体。都市計画税は課税されません。ここでは制度、規制、売却を説明します。
市街化調整区域の特徴
- 市街化の抑制
- 原則として建築不可
- 用途地域の指定なし（原則）
- 農地・山林の保全
市街化調整区域の建築が可能な例外
- 農林漁業を営む者の住宅
- 都道府県知事の許可を得た開発
- 既存宅地での建て替え
- 50戸連たん制度（自治体の条例）
市街化調整区域の売却価格への影響
- 市街化区域の30〜70%程度
- 建て替え不可の物件はさらに下落
- 買主層が限定
市街化調整区域の建て替え可否の判断
建て替え可能
- 既存宅地の証明
- 50戸連たん制度
- 都道府県知事の許可
建て替え困難
- 都市計画区域の見直し
- 再建築不可
市街化調整区域の売却の実務
税金
- 固定資産税：1.4%
- 都市計画税：課税されない
- 市街化区域より税負担軽い
市街化調整区域の実務での対応
- 建て替え可否の確認
- 都市計画情報の確認
- 売却先の選定
- 相続放棄等の検討
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 市街化調整区域の空き家は建て替え不可？
原則不可ですが、既存宅地・50戸連たん制度等で可能な場合があります。
Q2. 売却価格はどれくらい安い？
市街化区域の30〜70%が目安です。
Q3. 相続放棄すべき？
建て替え不可・売却困難な場合の進め方です。ただし相続開始から3か月以内の手続きが必要です。
