3,000万円特別控除は、相続した空き家の売却で最大約609万円の税負担を減らせる強力な特例です。譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引ける制度で、期限は 2027年（令和9年）12月31日まで の譲渡が対象。1981年5月31日以前に建てられた戸建てで、被相続人が1人で暮らしていた家などの要件があります。ここでは適用要件、2024年改正のポイント、実務での使い方を説明します。
3,000万円特別控除の5つの要件
- 建築時期：1981年5月31日以前に建築（新耐震基準前）
- 建物の種類：戸建て（マンション等の区分所有は対象外）
- 居住関係：被相続人が1人で住んでいた（老人ホーム入所後もOK）
- 売却価格：1億円以下（相続人合計）
- 売却時期：相続開始から3年後の12月末まで
5つすべてを満たす必要があります。1つでも欠けると特例は使えません。
3000万円特別控除の耐震基準の要件と2024年改正
1981年5月31日以前の建物は現行の耐震基準を満たさないため、次のいずれかが必要です。
2024年改正で柔軟化された対応
令和6年（2024年）1月1日以降の売買契約から、次のように緩和されました。
- 売主が引き渡し前に対応する必要 → 買主が翌年2月15日までに対応でもOK
- 買取再販業者による 建替え前提の買取 でも特例が使いやすく
3000万円特別控除の節税額のイメージ
| 譲渡所得 | 控除なしの税額 | 控除ありの税額 | 節税額 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 約203万円 | 0円 | 約203万円 |
| 3,000万円ジャスト | 約609万円 | 0円 | 約609万円 |
| 4,000万円 | 約812万円 | 約203万円 | 約609万円 |
譲渡所得3,000万円ちょうどが節税額の最大となります。それを超える場合の節税額の上限も約609万円です。
3000万円特別控除の相続人が3人以上の場合の減額（2024年改正）
令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡から、相続人が3人以上の場合は控除額が 1人あたり2,000万円 に減額されます（改正前は1人3,000万円）。相続人が2人までは1人3,000万円で合計6,000万円まで控除可能です。
3000万円特別控除の特例が使えない場合
- 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却
- 相続後に賃貸・事業用・他人居住に供した
- マンション等の区分所有建物
- 相続時に被相続人と同居していた場合
- 期限（相続から3年後の12月末、2027年12月末）を過ぎた場合
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 1981年6月1日以降の建物は本当に対象外ですか？
はい、対象外です。この日付は新耐震基準の施行日で、税制上の明確な線引きとなっています。
Q2. 老人ホーム入所後に空き家になった実家でも使えますか？
はい、2019年改正で対応されました。要介護認定等の条件を満たせば、老人ホーム入所後の空き家も対象となります。
Q3. 賃貸に出していた実家でも使えますか？
いいえ、相続後に賃貸に出した実家は対象外です。「短期だけ貸し出した」場合も対象外となります。
Q4. 確定申告は必要ですか？
はい、控除を適用するには確定申告が必要です。市区町村発行の「被相続人居住用家屋等確認書」等の書類を揃えて、翌年2月16日〜3月15日に申告します。
Q5. 相続税の取得費加算の特例と併用できますか？
いいえ、どちらか一方の選択適用となります。譲渡所得の金額次第で有利な方が変わるため、税理士にご相談されるのが安心です。
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