相続した実家を売れば税金が最大約609万円減る？｜空き家3,000万円特別控除の要件と2024年改正

「相続した実家を売却したら、譲渡益にどれくらい税金がかかるのか不安…」
「3,000万円控除という言葉は聞いたことがあるけれど、自分の家で使えるのか分からない…」
「期限が近いという話を耳にして、いつまでに手続きすればよいか気になっている…」

相続した実家を売却するとき、譲渡益（売却益）に対しては通常、 約20% の譲渡所得税・住民税がかかります。3,000万円の譲渡益があれば、税負担は 約609万円。決して小さい金額ではありません。

ただし、相続した空き家には 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（通称：空き家3,000万円特別控除）という強力な特例があります。要件を満たせば 譲渡所得から最大3,000万円が控除 され、税金がほぼゼロになる場合もあります。

期限は 2027年12月31日まで の譲渡。残り時間は限られています。この記事では、要件・2024年改正のポイント・実例での節税額まで、国税庁公式情報をもとに整理しました。

制度の基本｜最大3,000万円控除、2027年末まで

空き家3,000万円特別控除は、相続した 被相続人の居住用家屋（空き家） を売却したとき、 譲渡所得から最大3,000万円を控除 できる特例です。

なぜこの特例があるか

老朽化した空き家が放置されると、近隣の安全・景観・防犯に悪影響を与えます。国としては、相続を機に実家を売却・活用してもらいたい。そこで 「税金面で背中を押す」 ために設けられたのがこの特例です。2016年4月施行で、 2027年末まで の時限措置です。

適用要件5つ｜すべて満たす必要がある

特例を使うには、次の5つの要件をすべて満たす必要があります。

要件1：建築時期 ─ 1981年5月31日以前

被相続人が亡くなる直前まで住んでいた家屋が、 昭和56年（1981年）5月31日以前 に建築されたものに限られます。これは旧耐震基準で建てられた家屋を対象にしている、と考えていただくと整理しやすいです。

要件2：区分所有建物登記がされていない

マンション等の 区分所有建物 は対象外です。一戸建てまたは長屋建てが対象。

要件3：被相続人が単独で居住していた

相続開始の直前まで、被相続人が 一人で居住 していた家屋に限られます。被相続人と同居人がいた場合は対象外ですが、 2019年4月以降は老人ホーム等への入所時も特例の対象 に拡充されています（一定要件あり）。

要件4：売却金額 1億円以下

売却金額（譲渡対価）が 1億円以下 であること。相続人が複数いる場合は、 全員の売却代金の合計 で判定します。

要件5：相続開始から3年以内の12月31日までに譲渡

相続が発生してから 3年を経過する日の属する年の12月31日まで に売却完了が必要です。例えば、2024年6月に相続発生 → 2027年12月31日までに売却完了、という流れです。

耐震基準の要件と2024年改正の柔軟化

もう一つ重要な要件が 耐震基準 です。次のいずれかを満たす必要があります。

1. 売却時点で現行の耐震基準に適合している（耐震改修済み）

2. 譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修して適合させる

3. 譲渡後、翌年2月15日までに解体する

2024年改正のポイント

2024年1月1日以降の譲渡について、 「売主が事前に耐震改修・解体をする必要がない」 という大きな緩和がありました。

この改正により、 「買主が建替え前提で買うケース」 でも、売主側の事前負担なしに特例が使えるようになりました。買取再販業者を含む買主の柔軟な対応が可能になっています。

節税額のイメージ｜最大約609万円の差

実例で節税額を見てみます。東大阪市の築45年の実家を1,800万円で売却（取得費は概算取得費5%の90万円）した場合：

控除なし（要件を満たさない場合）

控除あり（空き家特別控除を適用）

→ 節税額：約327万円

譲渡所得が3,000万円を超えるケース（より高額売却）

譲渡所得が3,000万円ジャストの場合：

• 控除なし：約 609万円 の税負担

• 控除あり：3,000万円控除で課税0円 → 節税額 約609万円

これが「最大約609万円の節税」の根拠です。譲渡所得3,000万円超の場合、超過分には課税されます。

適用除外になる主なケース

次の場合は特例を使えません。

• 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却：いわゆる身内取引は対象外

• 相続後に事業用・賃貸用・他人居住用に供した家屋：例えば相続後に賃貸に出してしまうと、その時点で特例は使えなくなる

• 他の特例との併用不可：取得費加算の特例（相続税の取得費算入）や、収用等の特別控除との重複適用は不可

• 同一被相続人からの2回目以降の適用：1人の被相続人から取得した不動産で、一度この特例を使うと2回目は使えない

特に注意したいのが 「相続後に賃貸に出してしまうと使えなくなる」 点。「とりあえず賃貸に出して、後で売る」という流れだと、せっかくの3,000万円控除を逃します。 相続→売却 の流れを優先するか、 賃貸転用するなら控除を諦める かの判断が必要です。

サントが対応できること

株式会社サントは、大阪府東部（東大阪市・八尾市・大阪市東部）を中心に、空き家の買取・再販・解体を自社で一貫対応しています。空き家3,000万円特別控除については、 リーガルパートナー（税理士・司法書士・行政書士）との連携体制 を整えており、 要件確認から買取・売却までご家族の窓口として一貫してお手伝い できます。

• 要件チェック：建築年・登記内容・相続関係の3点でほぼ判断可能

• 現況のままでの買取：2024年改正により、買主による解体・耐震改修でも特例適用可。サントは 解体を自社対応 できるため柔軟な買取が可能

• サントの買取査定と仲介相場の参考比較：3,000万円控除を踏まえた両方の計算（サントは仲介を扱いません）

• 確定申告サポート：リーガルパートナーの税理士がご相談

FAQ

Q1. 1981年6月1日以降の建築は本当に対象外ですか？

はい、現行制度では 昭和56年（1981年）5月31日以前 の建築のみが対象です。1981年6月以降の建築は、 新耐震基準 のため適合義務がないという考え方ですが、控除も適用されません。

Q2. 相続人が3人以上の場合、控除はどう減りますか？

2024年1月1日以降の譲渡から、 相続人3人以上 の場合は 1人あたりの控除額が2,000万円 に制限されます（改正前は1人3,000万円）。例えば兄弟3人で1,200万円ずつ譲渡所得が出る場合、1人2,000万円控除なら全員分が控除されますが、それを超える部分は課税されます。

Q3. 老人ホームに入っていた親の家でも適用できますか？

2019年4月以降の譲渡から、 老人ホーム等への入所時も特例の対象 に拡充されています。ただし「介護保険法上の要介護認定」「相続開始まで住宅として家財等を残していた」など、一定の要件があります。

Q4. 「相続後に賃貸に出した」場合は本当に使えないですか？

はい、 相続後に賃貸・事業用・他人居住用に供した時点で適用不可 になります。「とりあえず半年だけ賃貸」も対象外。3,000万円控除を使いたい場合は、相続後そのままの状態で売却に進む必要があります。

Q5. 確定申告は必要ですか？

はい、特例を使うには 確定申告 が必須です。譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日に申告します。必要書類には 市区町村発行の「被相続人居住用家屋等確認書」 が含まれます。サントのリーガルパートナーの税理士がご相談に乗ります。

まとめ｜2027年12月末までに、ご家族で確認しておきたいこと

空き家3,000万円特別控除は、相続した実家の売却で 最大約609万円の税負担減 につながる強力な特例です。要件をまとめると：

• 建築：1981年5月31日以前

• 構造：区分所有建物以外（一戸建て・長屋建て）

• 居住：被相続人が単独で居住していた（老人ホーム入所も可）

• 売却金額：1億円以下

• 譲渡期限：相続開始から3年以内＋ 2027年12月31日まで

• 耐震：売却時または翌年2月15日までに耐震改修・解体（2024年改正で買主対応も可）

「自分の家が当てはまるかわからない」「節税額を具体的に計算したい」場合は、 リーガルパートナーを持つ業者 に一度ご相談されると、早く整理がつきます。期限まで残り 1年半、相続から3年経つご家族はとくにお急ぎください。

東大阪・八尾・大阪市の空き家相談はサントへ

株式会社サントは、大阪府東部を中心に空き家の買取・再販を行ってきました。空き家3,000万円特別控除の要件確認（税理士・司法書士のリーガルパートナー連携）から、現況のままでの買取、確定申告サポートまで、ご家族の窓口として一貫してお手伝いいたします。査定・ご相談は無料、控除の適用判断にもご利用ください。

出典・参考リンク

• 国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

• 国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

• 国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置