「うちの空き家の外壁が剥がれ落ちて、お隣の車にあたってしまったらどうなるのだろう」 — 空き家をお持ちの方なら、一度はそんな心配をされたことがあるのではないでしょうか。
この場合の責任の枠組みは、民法717条という条文ではっきりと定められています。そして空き家のケースでは、持ち主の方が直接、責任を問われる構造になっています。本記事では、e-Gov法令検索で条文を確認しながら、裁判例・保険・予防策まで一通り整理していきます。
民法717条の条文 — まずは一次情報で確認
民法717条は「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」を定めた条文です。e-Gov法令検索で公開されている民法（明治二十九年法律第八十九号）から、条文の趣旨を整理すると次のとおりです。
民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
1. 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2. 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
3. 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
ポイントは、第1項のただし書きにあります。占有者は「必要な注意をした」ことを証明できれば免責される一方で、所有者には条文上、免責の規定がありません。これが「所有者の無過失責任」と呼ばれる理由です。
責任は2段階で問われる
段階 | どなたが責任を負うか | 免責の余地 |
|---|---|---|
第一次 | 工作物の 占有者（住んでいる方・使用している方など） | 「損害の発生を防止するのに必要な注意をした」と立証できれば免責 |
第二次 | 工作物の 所有者 | 免責規定なし（無過失責任） |
空き家ではどうなるか — 持ち主の方が直接責任を負うことに
人が住んでいる家であれば、占有者であるその方がまず第一次の責任を負います。注意義務を果たしていれば免責される余地があります。
しかし空き家の場合は、占有者が事実上不在です。誰も住んでおらず、日常的な管理もされていなければ、占有者責任の構造が機能しません。結果として、第二次の所有者責任（免責規定なし）が直接、持ち主の方に向かって適用されることになります。
つまり「住んでいないから自分には関係ない」というロジックは、民法717条のもとでは通用しません。むしろ住んでいないからこそ、所有者として直接責任を問われる構造になっている、という点に注意が必要です。
「工作物の瑕疵」とは何か
判例上、工作物の瑕疵は次のように整理されています。
工作物が 通常備えているべき安全性 を欠いている状態
絶対的・理想的な安全性が求められているわけではありません。事故当時の構造・用法・場所的環境・利用状況を総合的にみて、個別に判断されます（最高裁第二小法廷 昭和45年8月20日判決「高知落石事件」など、営造物責任に関する判断ですが、工作物責任の解釈にも参照されます）。
自然災害なら不可抗力になる?
「台風や強風で落ちたのだから、不可抗力ではないか」と考えられる方も多くいらっしゃいます。裁判例の傾向としては、おおむね次のような線引きがなされています。
通常予想される範囲の台風・強風・地震：工作物に瑕疵があったと判断されやすい
記録的・歴史的な規模の大規模災害：不可抗力として免責が認められる余地がある
「毎年来る程度の台風」「梅雨の長雨」などは、通常予想される範囲とされる傾向があり、これによって外壁が落ちた場合は所有者責任を問われやすい、ということになります。
実際に問題になった事例
裁判所HPや損害保険会社の事例集などで紹介されている、工作物責任が問題になった代表的なパターンを整理します。
ブロック塀の倒壊で通行人が被害：2018年大阪府北部地震では、小学校のブロック塀倒壊で死亡事故が発生し、設置者の管理責任が大きく問われました（民間の塀でも、倒壊によって通行人や車両に損害が生じれば、民法717条に基づく賠償責任が問題になります）。
強風で空き家の屋根材・トタンが飛び、通行人に怪我：人身被害が生じた場合、治療費・休業損害・後遺障害慰謝料を含めて数千万円規模の賠償額になる例があります。
外壁モルタル・タイルの剥落で隣家の車や建物を損傷：物損であっても、修理費・代車費用・営業損害などを含めると数十万円〜数百万円となることがあります。
人身被害が生じたケースでは、賠償額が個人で背負うには重い水準になり得ます。日本損害保険協会のサイトでも、住宅由来の落下物・倒壊による事故が紹介されており、保険による備えの重要性が示されています。
参考：日本損害保険協会
保険でどこまでカバーされるか
工作物責任に備える保険として、よく使われるのが次の3つです。
1. 個人賠償責任保険
火災保険や自動車保険、クレジットカードの付帯特約などに付いていることが多い保険です。日常生活で他人にケガをさせたり物を壊したりした場合の賠償をカバーします。ただし、空き家など居住していない物件の所有に起因する事故は対象外とされることが多いため、空き家には不向きなケースがあります。契約内容を確認することが大切です。
2. 施設賠償責任保険
建物・設備の管理不備による事故をカバーする保険です。空き家にも適用できる商品があり、年額1万円〜数万円程度から加入できる商品もあります。外壁落下・塀倒壊・屋根材飛散など、まさに民法717条が想定するケースに対応しています。
3. 空き家向けの火災保険
空き家でも加入できる火災保険があります。建物に対する損害の補償が中心ですが、特約として賠償責任部分を付けられる商品もあります。「住宅物件」ではなく「一般物件」扱いとなり保険料が上がる傾向があるため、保有期間と保険料を見比べての検討が必要です。
参考：一般社団法人 日本損害保険協会「空き家のリスクと保険」
持ち主の方ができる予防策
1. 年に1〜2回の外観点検
外壁・屋根・塀・看板・雨樋など、落下の恐れがある場所を地上から目視で確認します
写真を撮っておくと、ひび割れや浮きの進行を時系列で追えます
ご自身で判断が難しい場合は、専門業者の点検（1〜3万円程度）を検討します
2. 保険内容の見直し
ご加入中の火災保険や個人賠償責任保険で、空き家の事故がカバーされるか確認
カバーされない場合は、施設賠償責任保険の付帯や空き家向け火災保険を検討
契約書・約款は必ず一次情報として保管
3. 「管理不全空家」「特定空家」指定の前に動く
空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索） に基づき、市町村は管理が行き届いていない空き家を「管理不全空家」「特定空家」に指定できます。指定されると、
など、税負担と費用負担の両面で影響が出ます。民法717条の損害賠償責任とは別に、行政的な側面でも早めの対応が必要です。
4. 「持ち続ける」以外の選択肢を検討する
定期点検と保険で備えるのは大切ですが、それでもリスクは残ります。建物の劣化が進んでいる場合は、
など、所有形態そのものを変える選択肢を検討することも、責任リスクをコントロールする現実的な方法です。
サントの現場視点
東大阪・八尾・大阪市を中心に、私たちサントは外壁の劣化が進んだ空き家や、塀のひび割れが気になる物件のご相談もいただきます。
実際の現場では、外壁モルタルの浮きやタイルの剥落が始まっている物件もあります。こうしたケースでは、現況のままで買取にお応えしたり、リスクが高い建物については 自社の解体事業で更地化 してから市場に出すという流れで対応しています。解体費を内製化できるため、他社で「解体費が高くて値段が付けられない」と言われた物件でも、買取価格をお出しできた事例があります。
また、グループ会社の サンリムーヴ ではアスベスト調査・除去にも自社対応しているため、古い外壁材にアスベストの可能性がある物件でも、調査から処理までワンストップで進められます。査定結果は最短即日〜3日でご連絡しています。「点検費用や保険料を払い続けるより、いったん相談してみたい」というお気持ちでも、お気軽にお声がけください。
まとめ
民法717条は工作物責任を定めた条文で、空き家では 持ち主の方が免責規定なしの直接責任 を負う構造です
「通常予想される範囲の台風や長雨」で生じた損害は、不可抗力として免責されにくい傾向があります
ブロック塀倒壊・屋根材飛散・外壁剥落など、人身被害が出れば数千万円規模になり得ます
予防策は、年1〜2回の外観点検、施設賠償責任保険などの見直し、そして「持ち続ける」以外の選択肢の検討です
リスクを抑える方法はひとつではありません。物件の状態とご家族のご事情に合わせて、無理のない範囲で備えていただければと思います。
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