お盆や年末の帰省で実家を見てきたら、外壁にひびが入っていた、塀の角が欠けていた、雨どいがずれている — そんな小さな変化に気づいて、ふと不安になることはありませんか。
「もしこれが落ちて、お隣の車やご近所の方にあたってしまったら、どうなるのだろう…」
結論から言うと、空き家から物が落ちてご近所の方にご迷惑がかかった場合、責任は 持ち主の方に直接向かいやすい仕組み になっています。根拠となるのが、民法717条の「工作物責任」という条文です。本記事では、条文を一次情報で確認しながら、空き家ならではの落とし穴、保険、明日からできる予防策、そして相談先まで、順を追ってお伝えします。
民法717条で知っておきたい、たった2つのポイント
民法717条は少し読みづらい条文ですが、空き家まわりで覚えておきたいポイントは2つだけです。
- 家から物が落ちて誰かに損害が出たら、まず 住んでいる方 が責任を負う
- 住んでいる方が責任を免れたとき、または住んでいる方がいないとき、持ち主の方 がそのまま責任を負う
そして持ち主の方には、条文に「こういう場合は責任を免れる」という規定がありません。これが 「過失がなくても責任が問われる仕組み（無過失責任）」 と呼ばれている理由です。
民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
- 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
- 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
- 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
条文の中の「工作物」は外壁・屋根・塀・看板などのこと、「瑕疵（かし）」は 本来あるはずの安全性が欠けている状態 のことを指します。
空き家は、なぜ持ち主の方が「直撃」されやすいのか
普段、人が住んでいる家であれば、住んでいる方がまず一段目の責任を引き受けます。きちんと管理されていれば、責任を免れることもあります。
ところが空き家の場合、住んでいる方がそもそもいません。一段目をスキップする形で、二段目の 持ち主の方の責任 が前に出てきます。
「住んでいないから自分には関係ない」というご感覚は、民法717条のもとでは逆方向に働く、ということです。住んでいないからこそ、責任の矢面に立ちやすい — まずはこの構造を知っておきたいところです。
「自然災害だから仕方ない」は通用するのか
「台風で落ちたのだから、不可抗力では」と感じられる方は多くいらっしゃいます。裁判例の流れとしては、おおむね次のような線引きがされてきました。
「梅雨の長雨」「夏の台風」程度は、通常起こりうる範囲の天気と扱われやすい、という見方が一般的です。気象のせいだけでは、説明しきれない場面が多くなります。
「うちは大丈夫」と思いたくなる、3つの事故事例
ここからは、実際にあった、または起こりうる事故のパターンを3つお伝えします。空き家まわりでも十分に起こりうる話ですので、ご自身の物件と重ねながらご覧ください。
1. ブロック塀の倒壊で通行人の方が被害
2018年6月の大阪府北部地震では、高槻市の小学校でブロック塀が倒れて死亡事故が発生し、設置者の管理責任が大きく問われました。大阪府北部地震は、東大阪・八尾・大阪市内でも震度4〜5弱を観測したエリア で、関西の住宅街でも他人事ではない出来事でした。
民間の塀でも、倒壊によって通行人の方や車両に被害が及べば、民法717条にもとづく賠償が論点になります。古い塀や、ひびが目立つ塀、傾いている塀をお持ちの場合は、強い揺れや強風の前に「いつかは整える対象」として頭の片隅に置いておきたい部分です。各自治体では 危険ブロック塀の撤去・改修への補助制度 を設けている例もあり、東大阪市・八尾市・大阪市内の各区でも補助の窓口があります。
2. 強風で空き家の屋根材・トタンが飛び、通行人の方がお怪我
古い瓦やトタンが強風で剥がれ、通行人の方が当たってお怪我をされた場合には、治療費・休業損害・後遺障害慰謝料を合わせて 数千万円規模 の賠償額になる例があります。お子さまや高齢の方が被害に遭われた場合、賠償額はさらに重くなる傾向です。
3. 外壁モルタル・タイルの剥落で、お隣の車や建物を損傷
物損だけでも、修理費・代車費用・営業への影響などを合わせると 数十万円〜数百万円 となる例があります。「人にケガがなくてよかった」と胸をなで下ろした後で、想定外の出費が続く場合もあります。
日本損害保険協会のサイトでも、住宅から落ちてきた物による事故が紹介されており、保険で備えておくことの大切さが示されています。
参考：日本損害保険協会
保険で守れる範囲と、空き家では使えない落とし穴
結論から言うと、空き家の工作物責任には 「施設賠償責任保険」 がもっともフィットする方法のひとつです。なぜそうなるのか、3つの保険を比べてみると見えてきます。
1. 個人賠償責任保険は、空き家では基本対象外
火災保険・自動車保険・クレジットカードの特約などに付いていることが多い、なじみのある保険です。日常生活で他人にお怪我をさせたり、ものを壊した場合の賠償をカバーします。
ところが、空き家など、ご自身が住んでいない物件にまつわる事故は対象外 とされている商品がほとんどです。「火災保険に入っているから大丈夫」と思っていたら、空き家ではそもそも対象外だった、ということもあり得ます。
2. 施設賠償責任保険は、空き家でも入りやすい
建物・設備の管理不備による事故をカバーする保険で、空き家にも適用できる商品があります。年額1万円〜数万円程度から入れる商品もあり、外壁の落下・塀の倒壊・屋根材の飛散など、まさに民法717条が想定している事故に応える内容です。
「すぐ売る予定はないけれど、しばらく持ち続ける」という方には、検討する価値のある保険です。
3. 空き家向けの火災保険は、補償の選び方に注意
空き家でも加入できる火災保険があります。基本は建物自体への補償ですが、特約として賠償責任部分を上乗せできる商品もあります。
ただし、空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われる場合があり、保険料が高めになる傾向です。何年保有されるかをイメージしながら、保険料と補償のバランスをご確認ください。
明日からできる、持ち主の方の予防策
保険で備える前段階で、できることもたくさんあります。リスクが大きくなる前に、年単位のリズムで外まわりを整えていきましょう。
1. お盆・年末の帰省ついでの「外観チェック」
専門知識は要りません。地上から目視するだけでも、初期の異変は十分に拾えます。点検の進め方は別記事「久しぶりに帰った実家が想像以上に傷んでいた…｜空き家でよくある3つの劣化パターン」も参考にしていただけます。
外壁にひび・浮き・剥がれが出ていないか
塀が傾いていないか、ブロックが欠けていないか
雨どいが外れたり詰まったりしていないか
看板・室外機・カーポート屋根のさび・ぐらつきはないか
スマートフォンで写真を残しておかれると、半年・1年単位での進行具合を客観的に追えます。庭木の越境については、別記事「空き家の庭木・雨どいトラブル｜越境枝は切れる？民法233条を解説」もあわせてご覧ください。
2. ご加入の保険が「空き家でも使えるか」確認する
ご加入の火災保険・個人賠償責任保険で、空き家の事故がカバーされるかどうかを、保険会社さんにご確認いただくだけでも、状況がずいぶん見えてきます。
カバーされない場合は、施設賠償責任保険の付帯や、空き家向け火災保険への切り替えを検討します。契約書・約款は、いざというときに頼れる一次情報ですので、保管しておくと安心です。
3. 「管理不全空家」「特定空家」に指定される前に進める
空家等対策の推進に関する特別措置法 にもとづき、市町村は管理が行き届いていない空き家を「管理不全空家」「特定空家」に指定できます。指定されると、
といった形で、税負担と費用負担の両面で影響が出てきます。民法717条の賠償リスクとは別軸で、行政側でも早めに取り組んでおきたい話です。詳しい流れは、別記事「うちの空き家、もしかして『管理不全空家』…？」もご参照ください。
4. 「持ち続ける」以外の方法を視野に
定期点検と保険で備えても、リスクをゼロにはできません。建物の劣化が進んでいる場合は、所有のかたち自体を変える方法も視野に入ります。
「売る・売らない」を決める前段階の、「とりあえず現況だけ見てほしい」というご相談から進めていただいて構いません。
困ったときの相談先 — 公的な窓口の使い方
外壁の劣化や、ご近所とのトラブル、業者さんとのやり取りで迷われたときに、頼れる公的な窓口があります。
窓口 | 相談できる内容 | 連絡先 |
|---|---|---|
0570-016-100（平日10〜17時） | ||
訪問業者による点検商法、リフォーム契約のトラブル | 消費者ホットライン 188（いやや！） | |
ご近所との越境・落水トラブル、賠償の話し合い、相続関連の法律相談 | 0570-078374（平日9〜21時、土曜9〜17時） |
とくに、業者さんに「いますぐ修理しないと危ない」と勧められた際は、その場で契約せず、住まいるダイヤルや消費生活センターに状況を相談されると、判断がしやすくなります。
サントが対応できること
サントは、大阪・東大阪・八尾を中心に、空き家・古家・狭小地・借家人付きの物件の 買取再販 を行っています。「外壁の劣化が進んでいて、修繕か売却か迷っている」という場面でも、現況のままで査定や買取のご相談を受けられる体制があります。
現況のままでの買取：外壁の浮きやタイルの剥落が始まっている物件についても、現況のままで査定をお出しできます。事前のお片付け・解体・診断は不要です
自社の解体事業との連携：建物の状態が厳しい場合は、自社の解体事業で更地化してから市場に出すという流れも可能です。解体費を社内で抑えられる構造のため、買取価格に反映しやすいしくみがあります
グループ会社のサントプラス・サンリムーヴ：残置物整理・アスベスト調査・除去まで、自社内で一括して対応できます。古い外壁材にアスベストの可能性がある建物にも、ワンストップで対応できます
査定結果は最短即日〜3日：「点検費用や保険料を払い続けるより、いったん相談してみたい」「とりあえず話だけでも」というお気持ちでもお声がけいただけます
無理な営業はいたしません。修繕するか・現況のまま進めるかを比べるための材料としても、査定をご利用いただけます。
FAQ
Q. 外壁が剥がれてお隣の車を傷つけてしまった場合、すぐに賠償しなければいけませんか？
A. 民法717条のもとでは、持ち主の方が責任を問われる可能性がありますが、その場で金額を約束する必要はありません。実務的には、写真で状況を記録 → お隣の方へ状況をお伝えする → ご加入の保険会社へ連絡 → 修理見積もりを確認、という順序が一般的です。慌てて金額を口にせず、まずは記録と保険会社・専門家へのご相談を優先されると安心です。
Q. 加入している火災保険でカバーされますか？
A. 火災保険そのものは建物への補償が中心で、賠償責任については特約の有無や物件の用途で扱いが変わります。とくに、空き家になってから一定期間が経つと「住宅物件」とみなされなくなる場合があり、補償内容が変わることがあります。契約書・約款をご確認のうえ、保険会社へ「空き家として保有していること」を伝えて、補償の範囲を確認しておくと安心です。
Q. 訪問してきた業者さんに「すぐに修理しないと危険」と言われました。どうしたらいいですか？
A. 国民生活センターでは、訪問業者による「点検商法」のトラブルが報告されており、その場で工事の契約をしないよう呼びかけられています。実際に修理が必要かどうかを判断するためには、別の業者さんからも相見積もりを取り、住まいるダイヤルや消費生活センターにも状況を相談されると、冷静な判断がしやすくなります。クーリング・オフが使える場合もあります。
Q. 「特定空家」に指定されたら、すぐ取り壊しが必要ですか？
A. 指定されてすぐに強制解体が始まるわけではありません。まず助言・指導 → 勧告 → 命令 という段階を経て、最終手段として行政代執行が行われる流れです。ただし「勧告」の段階で固定資産税の住宅用地特例（最大1/6軽減）が解除される可能性があるため、税負担の面でも早めに進められた方が安心です。通知が届いたら、行政の窓口や弁護士・司法書士など専門家にご相談ください。
まとめ
空き家の外壁・塀から物が落ちてご近所の方にご迷惑がかかった場合、民法717条のもとでは、持ち主の方が条文上の免責ルールなしの形で、直接の責任を問われやすい構造になっています。「住んでいないから関係ない」というよりも、「住んでいないからこそ、矢面に立ちやすい」というのが実情です。
備え方は、ひとつではありません。年に1〜2回の外観チェックで早めに異変に気づく、施設賠償責任保険などで備える、必要なら「持ち続ける」以外の方法も視野に入れる — このあたりを、お持ちの物件の状態とご家族のご事情に合わせて、無理なく組み合わせていただければと思います。
遠方の物件で、ご自身で見に行くのが難しい場合や、状況がよくわからない場合は、第三者に一度見てもらうだけでも、不安はずいぶん軽くなります。住まいるダイヤルや消費生活センターなど、公的な相談窓口を活用していただくのもひとつの方法です。
東大阪市・八尾市・大阪市で外壁・塀が気になる空き家をお持ちの方へ
株式会社サントでは、東大阪市・八尾市・大阪市を中心に、空き家買取・解体工事・残置物整理・アスベスト調査・庭木撤去など、空き家まわりのご相談を承っています。
長屋・連棟・狭小地・底地・再建築不可など、関西の戸建て事情に合わせて、現況のままで確認させていただきます。「外壁にひびが出てきた」「強風のたびに気になる」「相続したばかりで状態がわからない」という段階でも、現状のままで査定をお出しできます。
本記事は一般的な情報提供です。個別の法律判断が必要な場合は、弁護士・司法書士などの専門家へご相談ください。
ご連絡の際は「空き家問題研究所の記事を見ました」とお伝えください。
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