査定は、不動産会社が物件の販売想定価格や買取価格を評価する作業です。売却前の判断材料として使われ、多くの会社で無料で実施されます。机上査定（書類のみで概算）と 訪問査定（現地確認で精緻）の2種類があります。3〜4社から取って中央値を確認するのが実務の目安です。査定額は「3か月以内に売れる想定価格」で、成約価格と一致するとは限りません。ここでは査定の種類、目安、実務を説明します。
査定の2つの種類
| 種類 | 方法 | 期間 | 精度 |
|---|---|---|---|
| 机上査定 | 書類・地図のみで算定 | 数日 | 概算 |
| 訪問査定 | 現地確認+書類 | 1〜2週間 | 精緻 |
査定額の算定方法
- 取引事例比較法：近隣の類似物件の成約価格をベースに算定
- 収益還元法：賃貸物件の場合、想定家賃から逆算
- 原価法：再建築費用と土地価格から算定
査定額と成約価格の違い
- 査定額：3か月以内に売れる想定価格
- 売出価格：実際に市場に出す価格
- 成約価格：買主と合意した最終価格
実務では査定額の80〜90%が成約価格になることが多くあります。
査定の依頼方法
- 不動産会社に直接連絡（電話・メール・フォーム）
- 一括査定サイトの利用（複数社から一度に取得）
- 買取業者への直接依頼
査定書の見方
信頼できる査定書には次の要素が含まれます：
- 近隣の直近成約事例（過去3〜6か月）
- 積算価格（土地単価×面積+建物残存価値）
- 個別の減点・加点要素
- 売却完了までの想定期間
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 査定は本当に無料ですか？
ほぼすべての不動産会社で無料です。有料の場合は事前に見積もりが提示されます。
Q2. 査定額が業者により違いすぎる場合は？
業者により査定根拠が異なるためです。3〜4社の中央値を判断の起点にされるのが安心です。
Q3. 一括査定サイトのメリットは？
複数社から一度に査定を取れるのがメリットです。ただし営業電話が集中的に来ることがあります。
Q4. 査定額をそのまま売却できますか？
査定額での売り出しは可能ですが、成約は買主との交渉次第です。査定額の80〜90%が成約価格の目安となります。
Q5. 買取査定と仲介査定は違いますか？
はい、買取査定は業者買取の実際の価格、仲介査定は市場での想定売却価格です。並列で取り比較するのがおすすめです。
