空き家の査定額は依頼時期で変わる？｜月別の成約件数と、査定申込みのタイミング設計

「実家の査定を依頼しようと思っているけれど、時期によって額が変わるらしい」
「今すぐ売却しない場合でも、査定だけ取っておく価値はあるのか」
「関西と首都圏で、売れやすい月が違うと聞いた」

相続した実家をお持ちのご家族から、こうしたお声を伺います。不動産の査定額は、物件そのものの状態だけで決まるわけではなく、市場が活発な時期 と 閑散な時期 で見え方が変わってきます。

この記事では、月別成約件数のデータ、査定額と成約価格の違い、関西の月別動向、査定申込みのタイミング設計を、REINSと国土交通省の公式データからご紹介します。

まず結論として｜タイミングを設計すると査定額を最大化できる

不動産の売却は、次の3点を意識してタイミングを組み立てると、手取り額の最大化につながります。

• 1〜3月は市場が最も活発：新年度の住み替え需要で、成約件数は年間平均の2倍近くにも
• 査定は売却希望時期の3〜4か月前から：査定〜販売活動〜契約に必要な期間の逆算
• 3〜4社から査定を取る：査定額のブレを見比べて、根拠を確認する

順にご紹介します。

月別の成約件数は、年間で2倍近く差が出る

東日本不動産流通機構（REINS）の月例マーケットウォッチによれば、首都圏の中古戸建て成約件数は月ごとに大きく変動します。年間で最も多い 3月 と、最も少ない 8月 では、成約件数がおよそ2倍の差 となります。

背景には、次の要因があります。

• 1〜3月：新年度の住み替え・転勤に合わせた住宅取得の需要が集中
• 4〜5月：GW前後、決算期を過ぎて需要は一段落
• 6〜7月：梅雨・夏休み前で内見が減少
• 8月：お盆・夏休みで内見の予約が入りにくい
• 9〜11月：秋の住み替え需要で緩やかに回復
• 12月：年末年始で内見が減るが、翌年1月の駆け込みに向けて査定依頼が増える月

成約件数が多い時期は買い手も多く、複数の内見予約が入りやすいため、売主にとって有利な交渉が成立しやすく なります。反対に閑散期は、値下げ交渉が入りやすい傾向があります。

「査定額」と「成約価格」は、そもそも別物

査定を依頼される前に知っておきたいのが、査定額と成約価格の違いです。

査定額は「この価格で売り出せば3か月で売れるだろう」という見立てで、成約価格は「実際に売れた金額」です。査定額 > 売出価格 > 成約価格 となる場合が多く、査定額の80〜90%が成約価格になる ことが実務上の目安です。

ですので、査定額そのものを鵜呑みにするより、「この査定額なら、成約はどのくらいで見込めるか」まで説明してくれる業者を選ばれるのが安心です。

マクロの相場感は「不動産価格指数」で測れる

個別の査定額だけでなく、マクロの市場動向を把握しておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。国土交通省の 不動産価格指数 は、全国と地域別に不動産取引価格の推移を月次で公開している公式データです。

2010年平均を100として現在の水準を表しており、中古戸建て は緩やかな上昇基調が続いています。ご自身の物件がある地域の指数が上がっているか下がっているかを確認しておくと、査定額の受け止めが変わります。

ピンポイントの相場は「不動産情報ライブラリ」で

より具体的に、東大阪や八尾など特定エリアの相場を確認する場合は、国土交通省 不動産情報ライブラリ の取引価格情報が便利です。実際に成立した売買の価格（プライバシーに配慮して丸められた形）を、地図で確認できます。「うちの近所で似た広さの家がいくらで取引されているか」の直接の目安になります。

関西（大阪）の月別動向｜首都圏とは違うリズム

関西の市場は、首都圏とは少し違う動きを示すことがあります。近畿レインズのマーケットウォッチによる大阪府の月別成約データは次のとおりです。

関西では、首都圏ほど極端な3月ピーク型ではなく、年間を通してブレが緩やかな傾向があります。ただし、大阪の中古戸建ては 19か月連続の在庫増 という近畿レインズのデータもあり、地域別・築年別で温度感が異なります。

査定を申し込むときに知っておきたい3つのポイント

ポイント1｜1社ではなく3〜4社から取る

査定額は業者によって差が出ます。1社だけの査定額を鵜呑みにすると、相場から離れた価格になっている場合もあります。3〜4社 から査定を取り、その中央値を判断の起点にされるのが安心です。

ただし、単純に高い査定額を出す業者が良い業者とは限りません。「なんとなく高い」より、近隣の成約事例と積算価格で根拠を説明 してくれる業者を選ばれると、後々の値下げ交渉時のトラブルを避けられます。

ポイント2｜売却希望時期の3〜4か月前に査定を申し込む

売却完了までのスケジュールは次のとおりです。

• 査定 → 業者選定：1〜2週間
• 販売活動（売出し〜内見）：2〜3か月
• 売買契約 → 引き渡し：1〜2か月

合計で 3〜6か月 ほどかかります。「3月に売却したい」というご希望なら、前年11〜12月には査定を依頼し始めるのが目安です。特にご相続税の申告期限（10か月）や、空き家3,000万円特別控除の期限（2027年12月末）に合わせて逆算されると安心です。

ポイント3｜査定の根拠を聞いておく

査定書には、単なる金額だけでなく 「その金額の根拠」 が記載されていることが望ましいです。次のような要素が含まれているかを確認されるとよいです。

• 近隣の直近成約事例（過去3〜6か月）
• 積算価格（土地単価 × 面積 + 建物残存価値）
• 収益還元価格（賃貸想定の場合）
• 個別の減点／加点要素（駅距離、日当たり、越境状態など）

これらが明示された査定書は、後々の売り出し価格設定・値下げ交渉時にも判断材料になります。

「今は査定だけ依頼しておく」という選び方

売却するかまだ決まっていない、というご家族でも、査定だけ取っておく価値はあります。

• 資産価値の把握：相続税評価・家族会議の判断材料に
• 市場のタイミング測定：査定額を毎年取り、市況の変化を追う
• ご家族との話し合いの起点：具体的な数字があると議論が進む
• 特例期限との突き合わせ：3,000万円控除・相続登記義務化の期限逆算

査定はほとんどの業者で無料です。「売却は考えていないが、資産の見立てだけ知りたい」というご相談も承っております。

サント（東大阪・八尾・大阪市）が対応できる進め方｜買取再販でタイミングを待たない

株式会社サントは、東大阪市・八尾市を中心に大阪府内全域で空き家の買取・再販を行ってきました。仲介では「市場が活発な時期を待つ」という設計が必要ですが、直接買取なら タイミングに左右されずに売却完了 できます。

• 買取査定と仲介想定価格の 並列比較 提供
• 近隣の成約事例に基づく 根拠のご提示
• 売却時期の設計（相続税・特例期限との逆算）
• ご相続関係書類のリーガルパートナー連携
• 狭小地・底地・借家人付き物件の個別相談

よくあるご質問｜FAQ

Q1. 査定額が想定より低かったら、別の時期に依頼し直したほうがいいですか？

3か月〜半年ほど待ってから改めて査定を取り直すのは、一つの方法です。ただし、査定額は業者の判断でも変動しますので、まず 3〜4社の査定を並べて中央値 を確認されるのがおすすめです。市況以外の要因（近隣に新築マンションが増えた等）で査定が下がった場合、時期を変えても回復しないこともあります。

Q2. 仲介と買取、どちらの査定を先に依頼したらいいですか？

両方を 並行して依頼される のがおすすめです。仲介想定価格は「相場での売り出し予想」、買取査定は「業者買取での実際の価格」で、性質が異なります。並べて比較することで、「仲介で売り出すか、買取で早めに手放すか」の判断材料が揃います。サントでは両方の並列比較資料をご提供しております。

Q3. 査定を依頼すると、しつこく営業されますか？

業者によります。一般的な傾向として、大手仲介会社は査定後の営業電話が比較的多く、地域密着型の買取業者は「無理な営業はしない」と明言されることが多くあります。査定依頼時に 「営業はご遠慮ください」 と伝えていただくと、真摯な業者であれば尊重してくれます。サントでは無理な営業はいたしません。

Q4. 査定は無料ですか？

ほぼすべての不動産会社で無料です。「机上査定」（書類のみで概算を出す）と「訪問査定」（実地確認）があり、いずれも無料が一般的です。有料の場合は事前に見積もりが提示されますので、費用が発生する場合はその時点で「不要」とお伝えいただけます。

Q5. 東大阪や八尾など、地域密着の業者と大手業者、どちらがおすすめですか？

地域特性に応じます。
地域密着型：狭小地・底地・借家人付きなど、特殊な物件の実績が豊富。地元の相場感に精通
大手仲介：広告網が広く、遠方の買主にも届きやすい
両方から査定を取って比較されるのがおすすめです。大阪府東部の中古戸建てでは、地域密着型の実績が査定精度に反映されやすい傾向があります。

まとめ｜査定はタイミング設計から始まる

査定額を最大化するためのポイントを振り返ります。

• 月別の温度差：3月ピーク、8月閑散。年間で2倍近くの成約件数差
• 査定と成約は別物：査定額の80〜90%が成約価格の目安
• 3〜4社から査定を取る：中央値と根拠を確認
• 売却時期の3〜4か月前から査定を申し込む
• 買取という進め方：タイミングを待たずに売却完了できる

査定は無料ですので、まずは資産価値の把握と、判断材料の収集から始められると、次の一歩が見えてきます。

東大阪・八尾・大阪市で空き家の査定をお考えの方へ

株式会社サントは、東大阪市・八尾市を中心に大阪府内全域で空き家の買取・再販を行ってきました。買取査定と仲介想定価格の並列比較、売却時期の設計、ご相続関係書類のリーガルパートナー連携まで、ご家族の窓口として一貫してお手伝いいたします。査定・ご相談は無料、無理な営業はいたしません。

出典・参考リンク

• 東日本不動産流通機構（REINS）月例マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年3月度
• 東日本不動産流通機構（REINS）不動産市場動向（統計）
• 近畿レインズ マーケットウォッチ
• 国土交通省 不動産価格指数
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ（取引価格情報）
• 公益財団法人 不動産流通推進センター 価格査定マニュアル