譲渡所得は、土地・建物・株式などの資産を売却して得た利益に対して課される所得です。実家の売却では、多くのご家族で最も大きな税負担が生じる項目となります。計算方法、税率、控除の使い方を知っておくことで、手取り額を大きく変えられる可能性があります。ここでは基本の計算式、長期・短期の違い、実家売却で使える控除を説明します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡価額 −（取得費 + 譲渡費用） − 特別控除
- 譲渡価額：売却で受け取った金額
- 取得費：不動産を取得したときの購入金額 + 諸経費（不明の場合は概算取得費として売却額の5%）
- 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、解体費用など
- 特別控除：3,000万円特別控除（空き家特例）等
長期譲渡所得と短期譲渡所得
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20.315%（復興特別所得税込み） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39.63%（復興特別所得税込み） |
相続で取得した不動産の所有期間は 被相続人の取得日 から計算します。多くのご相続では長期譲渡所得（20.315%）が適用されます。
取得費が分からない場合の概算取得費
相続で受け継いだ実家で、取得時の金額が分からない場合は 「概算取得費」 として売却額の5%を使います。ただし、この方法は取得費を過少に見積もる場合が多く、譲渡所得が大きく計算されがちです。
親御さんが購入されたときの売買契約書や領収書が見つかれば、実額を使えます。仏壇の書類やご自宅の書類棚を確認してみるのがおすすめです。
実家売却で使える主な特例
- 3,000万円特別控除（空き家特例）：相続実家、要件を満たせば最大3,000万円控除
- 相続財産の取得費加算：相続税の一部を取得費に加算（相続開始から3年10か月以内）
- マイホーム売却の3,000万円控除：自宅として住んでいた場合
これらは併用可能な場合と選択適用の場合があります。税理士へのご相談で、最も有利な組み合わせを検討されるのがおすすめです。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 譲渡所得の申告はどのタイミングですか？
売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間に、住所地の税務署で申告します。
Q2. 譲渡所得がマイナスの場合も申告が必要ですか？
不動産の譲渡損失は他の所得と損益通算できませんが、マイホームの譲渡損失には特例があります。ご状況に応じた判断は税理士にご相談されると安心です。
Q3. 相続後すぐに売却しても長期譲渡所得ですか？
はい、相続で取得した不動産の所有期間は被相続人の取得日から計算します。親御さんが5年以上前に取得された不動産なら、相続後すぐの売却でも長期譲渡所得（20.315%）となります。
Q4. 諸経費のうち、譲渡費用に含められるものは？
仲介手数料、印紙税、測量費、解体費用（更地渡しの場合）などが含まれます。ただし、リフォーム費用や広告費など、売却に直接関係しない費用は含まれません。
Q5. ふるさと納税との関係は？
譲渡所得は総所得金額に加算されるため、譲渡所得が多い年はふるさと納税の上限額が増える可能性があります。ただし、特別控除で譲渡所得がゼロになる場合は影響しません。
