長期譲渡所得は、所有期間 5年を超える 土地・建物を売却したときの譲渡所得です。税率は 20.315%（所得税15% + 復興特別所得税0.315% + 住民税5%）で、短期譲渡所得（39.63%）の約半分となります。相続不動産の所有期間は 被相続人からの通算 となるため、多くの相続実家の売却では長期譲渡所得が適用されます。ここでは税率、計算方法、判定方法を説明します。
長期・短期の判定基準
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が 5年超 なら長期
- 5年以下なら短期
- 相続で取得した不動産は 被相続人の取得日 から通算
税率の比較
| 区分 | 所有期間 | 合計税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| マイホーム10年超所有軽減税率 | 10年超（マイホーム） | 14.21%（6,000万円まで） |
計算例｜相続実家1,800万円売却
- 譲渡価額：1,800万円
- 取得費（概算5%）：△90万円
- 譲渡費用：△100万円
- 譲渡所得：1,610万円（長期扱い）
- 税額：1,610万円 × 20.315% = 約 327万円
相続不動産の判定例
親御さんが1980年に取得した実家を2025年に売却する場合：
- 被相続人の取得日：1980年
- 売却年（2025年）1月1日時点の所有期間：45年超
- 判定：長期譲渡所得（税率20.315%）
相続後すぐの売却でも、被相続人が5年超所有していれば長期扱いとなります。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 相続後すぐに売っても長期譲渡所得ですか？
はい、被相続人の取得日から通算します。親御さんが5年超前に取得した実家なら、相続後すぐの売却でも長期です。
Q2. 短期譲渡所得を長期に変えられますか？
売却年の1月1日時点で判定されるため、所有期間が5年に近い場合は売却時期をずらすことで長期化できることがあります。
Q3. 3,000万円特別控除は使えますか？
はい、要件を満たせば長期・短期どちらでも使えます。控除後の残りに税率が適用されます。
Q4. 住民税はいつ課税されますか？
翌年の6月頃から4回に分けて課税されます。
Q5. 譲渡損失の場合は？
不動産の譲渡損失は他の所得と通算できませんが、マイホームの譲渡損失は特例があります。
