共有名義は、1つの不動産を複数人で所有する状態です。相続で複数の相続人が共有する場合が典型的で、売却・修繕・活用に共有者全員の同意が必要となります。共有者の1人が反対すると何もできず、時間が経つと世代交代で共有者が増加します。トラブルの温床となるため、早期の解消が推奨されます。ここでは仕組み、リスク、解消方法を説明します。
共有の仕組み
- 持分割合の設定（例：長男1/2、次男1/2）
- 各共有者が独自に持分を売却可能
- 不動産全体の売却は全員の同意が必要
- 持分に応じた費用・収益の分担
共有名義の3つのリスク
1｜意思決定の困難
売却・修繕・活用に共有者全員の同意が必要。1人の反対で停滞します。
2｜共有者の増加
共有者が亡くなると次世代に相続され、世代を追うごとに共有者が増加します。
3｜収益の分配
賃貸に出した場合の家賃分配、税金の分担で意見が割れる可能性があります。
共有解消の方法
- 持分売却：他の共有者に売る、または第三者に売る
- 共有物分割：不動産を分けて単独所有に
- 全体売却：全員で不動産を売却
- 共有物分割訴訟：合意できない場合
共有物分割訴訟
合意できない場合、裁判所での分割を求められます。分割方法は次の3つです：
- 現物分割：不動産を物理的に分ける
- 代償分割：1人が全部取得、他に代金支払い
- 換価分割：不動産を売却して代金で分ける
予防策｜遺産分割で単独名義に
相続時の遺産分割協議で、実家を単独名義にすることが最善の予防策です。他の相続人には現金や別の財産で調整します。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 共有名義でも売却できますか？
全体売却は全員の同意が必要です。ご自身の持分だけなら他の共有者の同意なしに売却できます（買主は限定的）。
Q2. 共有者不明の場合は？
不在者財産管理人の選任、共有物分割訴訟で対応します。
Q3. 共有物分割訴訟の期間・費用は？
1〜3年、弁護士費用50〜100万円が目安です。
