囲い込みは、不動産会社が売主から仲介契約を取ると、他社への物件情報を隠して、自社が両手仲介できるように独占する行為です。売主に不利で違法性が指摘される慣行。売主は媒介契約の種類、レインズ登録の確認等で対策できます。空き家売却では要注意です。ここでは仕組み、リスク、対策を説明します。
囲い込みの仕組み
- 売主から仲介契約を取る
- 他社からの問い合わせを断る
- 「商談中」等の虚偽情報
- 自社の顧客のみに紹介
- 両手仲介で手数料を独占
売主への不利益
- 売却まで時間がかかる
- 売却価格の下落
- 買主の候補が狭まる
- 公正な取引の阻害
両手仲介と片手仲介
| 項目 | 両手仲介 | 片手仲介 |
|---|---|---|
| 手数料 | 両側から | 片側のみ |
| 会社の利益 | 大きい | 普通 |
| 売主のメリット | 限定 | 買主層広い |
囲い込みの見分け方
- 他社から問い合わせが来ない
- レインズに未登録
- 広告宣伝が消極的
- 「商談中」が長期
囲い込み対策
1｜一般媒介契約
- 複数社に依頼可能
- 囲い込みの回避
- ただし宣伝が消極的な傾向
2｜レインズ登録の確認
- 専任媒介：7日以内
- 専属専任媒介：5日以内
- 登録証明書の受領
3｜業務報告の要求
- 専任媒介：2週間に1回以上
- 専属専任媒介：1週間に1回以上
2025年の規制強化
- 国土交通省がガイドライン強化
- 両手仲介の透明性向上
- レインズ登録の徹底
売主が確認すべきこと
- レインズ登録の実施
- 他社からの問い合わせ状況
- 広告宣伝の内容
- 買主層の確認
囲い込みが疑われる場合の対応
- 不動産会社への問い合わせ
- 他社への媒介依頼（一般媒介）
- 行政への相談
- 媒介契約の見直し
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 囲い込みは違法？
明確な違法ではなく、悪質な業務慣行として問題視されています。
Q2. どう見分ける？
レインズ登録の確認、他社からの問い合わせ状況、業務報告の内容で判断可能です。
Q3. 一般媒介にすればいい？
囲い込み回避には有効。ただし積極的な宣伝がされない傾向もあります。
