借地借家法は、借地・借家の権利関係を定める法律で、1991年制定・2000年改正で 定期借家契約を導入 しました。借主保護が強いのが特徴で、正当事由なく更新拒否できない仕組み。空き家を賃貸に出す前に、普通借家と定期借家の違いを理解することが実務的です。ここでは制度、契約、実務を説明します。
借地借家法の対象
- 借地（建物所有目的の土地賃貸）
- 借家（建物の賃貸）
借地借家法の借地の主な規定
- 存続期間：30年以上
- 更新：法定更新の仕組み
- 定期借地権：更新なし（一般定期借地権50年以上）
- 事業用定期借地権：10〜50年
借地借家法の借家の主な規定
- 普通借家契約：正当事由なく更新拒否不可
- 定期借家契約：期間満了で確実に終了
- 存続期間：普通1年以上、定期は自由
借地借家法の借主保護の考え方
- 住まいの安定確保
- 貸主の一方的な立退き防止
- 正当事由の必要性
借地借家法の2020年民法改正との連動
- 連帯保証人の極度額明示
- 敷金の返還ルール明確化
- 原状回復のガイドライン化
借地借家法の空き家所有者への影響
- 普通借家契約は退去交渉が難しい
- 売却予定なら定期借家契約が実務的
- 賃料改定のルール
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 空き家を貸すなら普通借家？定期借家？
売却予定があれば定期借家、長期賃貸なら普通借家が実務的です。
Q2. 借主が家賃を払わない場合は？
まず督促、その後訴訟。ただし借主保護で明渡し訴訟は時間がかかります。
Q3. 賃料値上げはできる？
合意による値上げが原則。合意困難なら賃料増額請求訴訟となります。
