同時履行は、双方の当事者が互いに義務を負う契約で、同時に履行することを求める民法上の原則です。不動産売買では、売主の物件引渡・登記と、買主の代金支払いが同時履行 の関係。決済日での実務です。ここでは原則、実務、注意点を説明します。
同時履行の原則（民法533条）
双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。
不動産売買での同時履行
- 売主：物件引渡・登記書類
- 買主：残代金支払い
- これらを同日・同時に実行
同時履行の決済日の流れ
- 買主が銀行から融資実行
- 買主から売主に残代金
- 売主から買主に登記書類
- 売主から買主に物件鍵
- 司法書士が登記申請
同時履行の関係者の役割
- 売主：物件引渡
- 買主：代金支払い
- 司法書士：登記申請
- 金融機関：融資実行
- 不動産会社：進行管理
同時履行の抗弁権
- 相手方が履行しない場合の拒否権
- 強制的な履行請求への防御
- 両当事者を保護
先履行と同時履行
| 項目 | 先履行 | 同時履行 |
|---|---|---|
| 順序 | 一方が先 | 同時 |
| リスク | 先履行者が負う | 両者で共有 |
| 不動産売買 | 手付金 | 残代金・引渡 |
同時履行の実務でのポイント
- 決済場所は通常銀行
- 司法書士の同席
- 登記書類の事前準備
- 買主の融資実行と同期
同時履行の売主のリスク
- 代金支払前の物件引渡
- 買主の支払遅延
- 登記申請の遅延
同時履行の買主のリスク
- 代金支払後の引渡遅延
- 登記の遅延
- 物件状態の変化
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 同時履行はどこで行う？
通常、買主の融資銀行で行います。
Q2. 一方が履行しない場合は？
同時履行の抗弁権を主張、履行拒否可能です。
Q3. 現金取引でも同時履行？
はい。融資の有無に関わらず、代金と引渡は同時履行が原則です。
