抵当権は、金融機関が住宅ローンなどの融資の担保として設定する権利です。返済不能の場合、抵当権に基づいて競売にかけて優先弁済を受けられます。相続時は債務も承継され、抵当権もそのまま。売却時は残債完済と抵当権抹消登記が必要となります。ここでは仕組み、相続、売却時の対応を説明します。
抵当権の仕組み
- 金融機関が融資の担保として設定
- 登記簿に記載
- 返済不能時は競売で優先弁済
- 複数の抵当権がある場合は順位
抵当権の設定と抹消
- 融資契約時に設定登記
- 返済完了時に抹消登記
- 設定・抹消は司法書士依頼が実務
相続時の抵当権
- 債務も相続人が承継
- 抵当権はそのまま登記に残る
- 相続人が返済を続ける
- 団信（団体信用生命保険）で完済される場合も
売却時の対応
- 売却前に残債額の確認
- 売買契約で残債完済を明記
- 決済時に残債完済
- 抵当権抹消登記の実施
抵当権が残った物件の売却
抵当権が残ったまま売却するのは実務では困難です。買主・金融機関の双方が嫌がります。売却前の完済または売却代金からの完済が原則となります。
オーバーローンの場合
売却価格が残債より少ない「オーバーローン」の場合、次のような対応があります：
- 自己資金を追加して完済
- 任意売却（金融機関との合意）
- 売却断念
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 相続実家の住宅ローンが残っています。
団信で完済される場合が多いです。契約内容の確認が必要です。
Q2. 抵当権抹消登記の費用は？
登録免許税1,000円、司法書士報酬1〜3万円が目安です。
Q3. 抵当権を放置するとどうなりますか？
売却・融資時に問題になります。完済後はすみやかに抹消するのが安心です。
