瑕疵担保責任は、2020年民法改正前まで存在した、売買物件の隠れた瑕疵に対する売主の責任です。現在は 「契約不適合責任」に名称変更。空き家の売買で発見された欠陥について売主が負う責任のことで、宅建業者からの売買では2年以上の保証が求められます。ここでは制度、変更、実務を説明します。
瑕疵担保責任の内容（旧制度）
- 隠れた瑕疵の存在
- 買主が善意無過失
- 売主の無過失責任
- 損害賠償・契約解除
瑕疵担保責任の2020年民法改正での変更
| 項目 | 旧・瑕疵担保責任 | 新・契約不適合責任 |
|---|---|---|
| 要件 | 隠れた瑕疵 | 契約内容との不適合 |
| 買主の権利 | 解除・賠償 | 追完・代金減額・解除・賠償 |
| 期間制限 | 知ってから1年 | 知ってから1年 |
瑕疵担保責任の買主の権利拡大
- 追完請求：修補を求める
- 代金減額請求：不適合の程度に応じて
- 解除：契約全体の解除
- 損害賠償：金銭補填
瑕疵担保責任の宅建業者からの売買
- 最低2年間の保証
- 特約による短縮不可
- 買主保護の強化
瑕疵担保責任の個人間売買
- 免責特約可能
- 現況有姿での売買が実務的
- 買主のリスク認識
瑕疵担保責任の空き家売買での典型的な瑕疵
瑕疵担保責任の売主の対策
瑕疵担保責任の買主の対策
- インスペクション依頼
- 重要事項説明の理解
- 瑕疵担保保険の加入
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 免責特約は有効？
個人間なら有効。宅建業者は制限されます。
Q2. 空き家の現況渡しは？
個人間では免責特約付きで実務的。宅建業者は限定的です。
Q3. 瑕疵発見時の対応は？
速やかに売主・不動産会社に連絡。1年以内の権利行使が必要です。
