契約不適合責任は、2020年4月施行の改正民法で瑕疵担保責任に代わって導入された概念です。売買契約で引き渡した目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合、売主が負う責任を指します。買主は 追完請求（修補・代替物）・代金減額請求・損害賠償・契約解除 の4つを求められます。空き家売買では、雨漏り・シロアリ・傾きなど隠れた欠陥が問題となる場面があります。ここでは概要、実務対応、免除特約について説明します。
契約不適合責任の4つの請求権
| 買主の請求権 | 内容 |
|---|---|
| 追完請求 | 修補や代替物の引き渡しを求める |
| 代金減額請求 | 不適合の程度に応じて代金を減額 |
| 損害賠償請求 | 不適合により生じた損害の賠償を求める |
| 契約解除 | 契約自体を解除する |
瑕疵担保責任からの変更点
| 項目 | 瑕疵担保責任（旧） | 契約不適合責任（新） |
|---|---|---|
| 買主の請求権 | 損害賠償・解除のみ | 4つの請求権 |
| 買主の主観 | 善意無過失が必要 | 不要（契約内容基準） |
| 期間制限 | 1年以内に権利行使 | 1年以内に 通知すればOK |
新制度では買主保護が強化された一方、売主の負担も大きくなりました。
空き家売買での典型的な問題
- 雨漏り・屋根の破損
- シロアリ被害
- 建物の傾き
- 越境問題
- 心理的瑕疵（自死・事件等）
売主は、知っている問題を 契約書に明記 することで、後の紛争を予防できます。
免除特約｜買取業者への売却では活用可
宅建業法40条により、宅建業者と一般消費者間の売買では契約不適合責任の免除は制限されますが、宅建業者間の売買では免除特約が可能 です。買取再販業者への売却では、契約不適合責任を免除特約で対応することが一般的です。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 契約不適合責任の期間は？
買主が不適合を知った時から1年以内に通知する必要があります。ただし、契約書で「引き渡しから2年」等の期間を定めることが多くあります。
Q2. 現況渡しなら責任を負いませんか？
「現況渡し」でも契約不適合責任は原則発生します。ただし、契約書に「現況を確認したうえで購入」と明記し、不適合を承知していると解釈できる場合は責任を限定できます。
Q3. 免除特約はいつも使えますか？
いいえ、宅建業者と一般消費者間の売買では、免除は制限されます。一般人同士の売買、または宅建業者同士の売買では免除特約が可能です。
Q4. インスペクション（住宅診断）を受けると責任は変わりますか？
インスペクションで明らかになった不適合は契約書に反映されるため、その部分の責任は明確になります。買主にとっても売主にとってもトラブル予防につながります。
Q5. 空き家の状態を把握していない場合はどうすれば？
把握していない場合も責任が発生します。売主として最低限、雨漏り・シロアリ・傾きを事前に確認されるのがおすすめです。「知らなかった」が通用しないのが契約不適合責任の特徴です。
