解説
契約不適合責任は、2020年4月の民法改正によって、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入された概念です。引き渡された物件の種類・品質・数量が契約の内容に適合しない場合、売主は買主に対して追完請求(修補や代替物の引渡し)、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった責任を負うことになります。買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば責任を追及できます。「隠れた瑕疵」という主観的概念から「契約内容との不適合」という客観的基準に変わり、契約書での品質基準の明確化がより重要になりました。
関連法令・制度
民法第562条から第566条に契約不適合責任の規定が定められています。宅地建物取引業者が売主となる場合、宅建業法第40条により、責任を負わない特約は2年未満の期間に制限できない旨が規定されています。
空き家所有者にとっての意味
築古の空き家を売却する場合、雨漏り・シロアリ被害・給排水管の劣化など、何らかの不具合が発見されるリスクが高くなります。売主が個人の場合、契約書で契約不適合責任を免除または期間を短く設定する特約を盛り込むことが一般的です。ただし、売主が知っていた事実を告げなかった場合は、特約があっても責任を免れることはできません。物件状況報告書(告知書)で知っている事実を正確に開示することが、後日のトラブル防止につながります。
よくある誤解・注意点
「現況有姿で売れば責任は一切ない」と誤解されがちですが、売主が認識していた不具合の不告知は責任の対象になります。誠実な情報開示と、特約の組み合わせで適切にリスクを管理しましょう。
