不動産所得は、賃貸などで不動産から得られる所得のことです。総収入から必要経費（管理費・修繕費・減価償却費・借入利息等）を差し引いて計算します。青色申告なら 10万円・55万円・65万円 の特別控除が使え、赤字は他の所得と損益通算できるのがメリットです。ここでは計算、必要経費、実務を説明します。
不動産所得の計算
不動産所得 = 総収入 − 必要経費（− 青色申告特別控除）
不動産所得の総収入に含まれるもの
- 家賃・地代
- 共益費・管理費
- 礼金・更新料
- 敷金の一部（返還しない部分）
不動産所得の必要経費に含まれるもの
不動産所得の青色申告特別控除
- 10万円控除：簡易帳簿
- 55万円控除：複式簿記+e-Tax以外
- 65万円控除：複式簿記+e-Tax
減価償却
建物の取得費を耐用年数で分割して経費計上します。木造非事業用は33年、木造事業用は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年です。
不動産所得の実家を賃貸に出す場合
- 賃貸開始後は不動産所得
- 相続実家の3,000万円特別控除が使えなくなる
- 減価償却の計算
- 青色申告承認申請書の提出
損益通算
不動産所得の赤字は、給与所得等の他の所得と損益通算できます。ただし土地取得の借入金利息は対象外となる場合があります。
よくあるご質問｜FAQ
Q1. 家賃収入があると必ず申告ですか？
不動産所得が20万円超なら申告必要です。給与所得者以外は金額に関わらず申告必要です。
Q2. 空室期間の経費は？
賃貸の意思があれば経費計上可能です。長期空室は税務調査で否認されることも。
Q3. 実家を賃貸にすると3,000万円控除が使えませんか？
はい、賃貸に出した時点で対象外となります。売却をご検討中の場合は貸さないのが原則です。
