空き家を売却した人 vs 保有を続けた人、何が違う？｜国交省5,791件調査で見える3つの分かれ道

「兄弟姉妹で実家のことを話しても、結局また今度ねで終わって半年が過ぎた…」
「うちの実家は売る方向なのか、持ち続ける方向なのか、家族でも結論が出ない…」
「他のご家族はどう判断しているのか、データで見てみたい…」

実家を 売却に進める家族 と、 そのまま保有を続ける家族 は、感覚や性格の違いではなく、いくつかの 客観的な条件の違い で分かれています。

この記事では、国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」（有効回答5,791件、空き家3,912件分の集計）の数字をもとに、 売却に進む家族と保有を続ける家族の3つの分かれ道 を整理しました。すべて公的調査データに基づく内容です。

第1の分かれ道｜登記の有無

実家を売却するために必ず必要なのが 相続登記 です。ところが国交省の調査では、 相続で空き家を取得した方の17.8%が「登記も名義変更もいずれも行っていない」 と回答しています。

取得経緯と登記実施率の関係

相続で取得した家屋の 5件に約1件 が、登記も名義変更も済んでいない状態のままです。建築年が古いほどこの割合は高くなり、 昭和25年以前の建築では18.8% が未登記です。

なぜ相続登記放置が売却を妨げるか

未登記のままだと、次のような場面でつまずきます。

• 売買契約を結ぶ前に、必ず 所有者の確定 が求められる

• 相続人が複数いる場合、 遺産分割協議書 をやり直すコストが発生

• 2024年4月施行の 相続登記義務化 で、過去の相続も 2027年3月末 までに登記しないと 過料 10万円以下の対象

詳しくは別記事 相続登記の義務化、施行2年で何が変わった…？ もご参照ください。 売却に進む家族の多くが、まず登記を済ませている 一方で、保有を続ける家族には未登記のまま長年放置している例が目立ちます。

第2の分かれ道｜管理の頻度で「心配ごとの数」が変わる

国交省の集計で興味深いのは、 管理頻度別の「心配ごとの有無」の差 です。

管理頻度別の心配ごと

管理頻度が下がるほど 心配ごとを抱える方の割合が増える 構造です。「住宅の腐朽・破損の進行」「樹木・雑草の繁茂」「不審者の侵入や放火」など、複数の不安が同時に積み重なっていきます。

管理頻度の全体像

主な管理者は 「所有者または同居している親族」が77.3%、 「所有者と同居していない親族」が10.8%。遠方在住の方は年に数回しか実家を見に行けず、心配ごとが積み上がりやすい構造があります。

「心配ごとの積み重なり」が判断のきっかけになる

データで読み取れるのは、 管理頻度が低い家族ほど心配ごとを抱えやすく、その心配ごとが一定を超えると売却・処分を検討し始める という流れです。逆に、月に何度か見に行けるご家族は、当面は保有のままで様子を見やすい傾向です。

ご実家が遠方で、 年に数回しか見に行けない 場合は、 心配ごとが積み上がる前に売却（買取・仲介）を一度検討 するのが現実的、というのが調査データから見える示唆です。

第3の分かれ道｜「物置として必要」60.3%という思い込み

調査でもっとも興味深いのが、 「空き家にしておく理由」のランキング です。今後5年程度の利用意向が「空き家にしておく」と回答した方（1,097人）に、その理由を聞いた結果です。

空き家にしておく理由 TOP7

トップは 「物置として必要」（60.3%）。実は、保有を続ける家族の最大の理由は「物置代わり」です。次が 「解体費用をかけたくない」（46.9%）。

「物置として必要」が判断を先送りする

この2つの理由が組み合わさると、 「いつか整理したいけれど、今は物置として使えているし、解体費もかかるから、もう少し置いておこう」 という判断停止が起こりやすくなります。実態調査では、5年後の利用意向で 「空き家にしておく」が28.0% と、 「売却」（17.3%） を大きく上回っています。

売却に進む家族はこの「先送りの罠」を抜けている

データから見える売却に進む家族の特徴は、 「物置の中身」を片付け、解体費の心配を業者選びで解消したうえで売却に踏み切った という共通点です。

• 物置の中身：遺品整理・不用品回収を行えば物置の役割は不要

• 解体費：仲介で売主負担になる解体費は、買取再販なら 業者が負担して0円 になる

• 固定資産税の心配：勧告を受ける前に売却すれば、住宅用地特例が外れる前に処分できる

つまり、 「物置として必要」「解体費が怖い」 は、業者選びと片付けで解決できる課題です。

売却に進むときの3つの課題

売却に進む方向で着手し始めた家族にも、実際の売却ではいくつかの課題が出てきます。同じ調査の「賃貸・売却する上での課題」から、トップ3を抜粋します。

「買い手の少なさ」への対処は買取再販

買い手が見つからない場合、仲介売却では 3〜6か月 の販売活動を経ても売れないまま売れ残ることがあります。買取再販業者は 自社が買主 になるため、 「買い手探し」のプロセス自体が不要 になります。

「住宅の傷み」「設備の古さ」も買取なら問題にならない

仲介売却では、買主が住宅ローンを使う場合に 住宅の状態が融資審査に影響 することがあります。買取再販業者の場合は 業者が現況のまま購入 するため、傷みや設備の古さは価格に反映されるだけで、 売却そのものは進められます。

サントが対応できること

株式会社サントは、大阪府東部（東大阪市・八尾市・大阪市東部）を中心に、空き家の買取・再販・解体を自社で一貫対応しています。今回の調査で見えた「3つの分かれ道」のいずれの段階でも、ご相談を承っています。

• 相続登記がまだの実家：リーガルパートナー（司法書士・行政書士・税理士）と連携した窓口対応

• 遠方の管理が難しい実家：現地確認・写真報告・庭木撤去・簡易補修

• 「物置として必要」「解体費が怖い」を一気に解消：現況のまま買取＋遺品整理・不用品処分（グループ会社「サントプラス」連携）

• 仲介で売れ残った実家：買取での出口提供

• 狭小地・底地・借家人付き物件：個別事情に応じた対応

FAQ

Q1. このデータの調査時期は？

国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」で、 平成30年10月1日時点 の状況を、令和元年11月〜令和2年1月に調査したものです。最新の令和6年版は2026年内に詳細データが公開予定です。

Q2. 「3つの分かれ道」のうち、まず手を付けるならどれですか？

ご事情によりますが、 登記の状況確認 がもっとも優先度が高い場面が多いです。相続登記が未了の場合、売却の方向に進めません。 2027年3月末 の経過措置期限もあるため、まず登記事項証明書を取り寄せて現状を把握されると安心です。

Q3. 「物置として使っている」場合、業者は買い取ってくれますか？

買取再販業者の多くは 現況のまま 買取が可能です。物置の中身を残したままでもご相談いただけます。サントの場合、グループ会社「サントプラス」で遺品整理・不用品処分まで一括対応できます。

Q4. 買取と仲介、どちらが向きますか？

築年が古く解体が必要な実家では、 仲介手数料と解体費を差し引くと、買取のほうが手取りで上回ることが少なくありません。さらに買取は 売却までの期間が短く、内見対応・売れ残りリスクもありません。詳細は別記事 実家を「売る」「持ち続ける」、10年で手取りはいくら違う？ をご参照ください。

Q5. 自分で判断材料を揃えるのが難しいです。

サントでは、 「保有・売却・活用」3パターンの手取り金額を並べた比較、 登記の現状確認、 遺品整理・解体・買取の見積もり一括 まで、ご家族の窓口として一貫してお手伝いします。ご相談は無料です。

まとめ｜「3つの分かれ道」が見えると、ご家族で次に進む道が決まる

国交省の調査5,791件から見える、 売却に進む家族と保有を続ける家族の3つの分かれ道 は次のとおりです。

1. 登記の有無：相続取得の17.8%が未相続登記放置。2027年3月末の経過措置期限が迫る

2. 管理の頻度：年に数回しか見に行けない方は心配ごとが積み上がりやすい

3. 「物置として必要」60.3%の罠：物置・解体費の心配は業者選びで解消できる

ご家族の実家が今どの位置にあるか、データに照らしてみると、 次の一歩 が見えてきます。

東大阪・八尾・大阪市の空き家相談はサントへ

株式会社サントは、大阪府東部を中心に空き家の買取・再販を行ってきました。現況のままでの買取査定、相続登記未了の実家の窓口対応（リーガルパートナー連携）、遺品整理・解体まで一括対応まで、地域に根ざした視点でお手伝いいたします。査定・ご相談は無料、ご家族での話し合いの判断材料としてもご利用ください。

出典・参考リンク

• 国土交通省｜令和元年空き家所有者実態調査

• 国土交通省｜令和元年空き家所有者実態調査 報告書（PDF）

• 国土交通省｜令和6年空き家所有者実態調査

• 法務省｜相続登記の申請義務化について